Blog Inmobiliario Gilmar

El consejero delegado de Gilmar Consulting Inmobiliario, Jesús Gil, analiza la coyuntura del sector, analiza la gestión del Gobierno y marca unas directrices de las líneas potenciales del futuro de la construcción en España.

¿En qué punto está el sector inmobiliario en estos momentos?

En general el sector inmobiliario tiene una situación muy delicada y, aunque 2009 fue nefasto para todos, creo que 2010, dependiendo del producto y la zona, ha tenido un comportamiento más activo.

Antes había promotores de todo tipo, incluso sin experiencia, a los que los bancos ofrecían todo tipo de facilidades para la financiación. La obra nueva, por tanto, estaba al alcance de todos por un importe menor al del alquiler, por lo que tampoco el papel de las agencias inmobiliarias era importante, pues te compraban, no había que vender. El mercado de segunda mano también era fácil, incluso entre particulares con financiaciones rápidas, cuyos importes superaban el precio de compra y sólo en zonas muy concretas, se requería del asesoramiento de profesionales.

¿Cuáles son sus previsiones?

Con este panorama, la demanda hacía subir los precios no siempre de manera justificada. En 2009 la demanda cayó, desapareció el comprador y bajaron los precios, habiendo financiado los bancos en muchas ocasiones el importe íntegro de la compra. A partir de ahora toca por tanto reajustar los precios y regular nuevamente un mercado en el que compradores y entidades bancarias habían invertido, en algunos casos, hasta un 40% más de lo que el mercado hoy es capaz de pagar.

En cuanto a este reajuste no todos lo llevan a cabo de la misma forma. Hay quien puede permitirse no bajar porque puede permitirse no vender, pero el resto, bien acuciados por la deuda bancaria o por la necesidad de tesorería originada por la crisis, tienen irremediablemente que bajar y adaptarse.

PISOS.COM

Bajo su punto de vista, ¿cuáles han sido los principales motivos que han hecho caer los indicadores de construcción y venta de vivienda?

Ha sido una cadena de sucesos o hitos comunes que han afectado a gran escala. En primer lugar, la financiación se ha puesto difícil, irremediablemente el comprador se resiente, los precios bajan y los promotores no pueden cumplir sus compromisos. Si además, a las circunstancias propias del sector se suman los problemas laborales y de empleo a nivel general, las empresas y los concursos, el cóctel se convierte en explosivo y el mercado desconcertado obliga a muchos a quebrar.

Las deudas bancarias hicieron inviables la salida, sobre todo, en la construcción y promoción. De la misma forma, las agencias inmobiliarias han tenido que buscar la excelencia en el servicio, a través de la formación y la especialización. Ya solo pueden permanecer en este negocio los que ofrecen el mejor servicio acompañado de la mejor selección de inmuebles, resolviendo la financiación, la asesoría fiscal y jurídica, la reforma y la decoración, las mudanzas, etc.

¿Ha tenido algún efecto la coyuntura que estamos viviendo en sus resultados?

Gilmar está totalmente sumergida en el ámbito inmobiliario. Comercializamos a muchos promotores que han llegado a la conclusión que es mejor ceder a los especialistas la venta por cuestiones de economía y también por tiempo, analizando conjuntamente nuevas propuestas a modo de consultoría permanente.

Creo que esta situación, aunque ya la vaticinábamos en el pasado, realmente nos ha fortalecido. El equipo humano de Gilmar se ha adaptado, no sin grandes esfuerzos para estar a la altura de lo que hoy precisan los clientes: confianza, información y fidelización.

¿Qué futuro le espera a la obra nueva? ¿Y a la segunda mano?

La obra nueva en venta residencial no volverá a ser un sector activo hasta que no se consuman el exceso de existencias y solo quizás cuando los bancos empiecen a tener la necesidad de realizar sus activos, los precios se ajustarán a lo que el mercado demanda.

Por supuesto, este ajuste dependerá de la zona geográfica en cuestión y, obviamente, el proceso en la segunda vivienda y costa será más lento.

Sin embargo, la segundad mano es mucho más agil, más rápida en reajustarse y por tanto, crecerán las transmisiones frente a las de obra nueva.

¿Qué papel cumplen las entidades financieras ahora mismo?

Es un papel muy delicado ya que, por un lado, tienen que dar salida a las muchas adjudicaciones para lo que necesitan ofrecer financiación a los compradores. Por el otro, se la están negando a quienes han sido sus clientes durante mucho tiempo, como promotores, y no están vendiendo. además, en cualquiera de las situaciones, el banco tiene gastos y provisiones cuantiosas.

Los bancos tienen que vender, pero su formación y estructura no están preparadas para ello. Además, no todas las políticas de las entidades bancarias son iguales y sus decisiones a veces tardan excesivo tiempo en ejecutarse.

Algunos deciden encomendar la gestión a compañías especializadas y otros pretenden hacerlo por sus medios. Ahora más que nunca es necesario un idilio bancos-inmobiliarias donde cada uno tiene un papel asignado completamente diferenciado, de manera que se le pueda ofrecer una respuesta conjunta y coordinada a los compradores.

Por otro lado, creo que el negocio del banco no es ahorrarse los honorarios del profesional sino bien al contrario: generar negocio a través de los mejores prescriptores que, en este momento, claramente pueden ser las agencias inmobiliarias.

Dado que son expertos en ‘alto standing’, ¿podría decirnos si han notado cambios en el comportamiento de este mercado con la crisis?

El alto standing no está al margen de la situación y por tanto, existen oportunidades y empresarios con dificultades, por lo que vuelvo a mi caballo de batalla donde el protagonismo lo tiene la información y por tanto, la asesoría de los que mejor conocen el mercado. Se negocia más, se elige más, se tarda en decidir más, por tanto, las exigencias son mayores y menos los que pueden ofrecer este servicio.

Las bolsas, los fondos, los productos bancarios nos han demostrado que pueden ser muy débiles e incluso volátiles ante una crisis y, sin embargo, las propiedades inmobiliarias, aun en la peor de las situaciones, es un valor firme, sobre todo en España, onde además de las circunstancias generales, nuestra mentalidad nos aconseja invertir en bienes raíces.

¿Cómo valoran el ‘stock’ que hoy en día existe en segunda residencia?

Le diría que es como la primera residencia vista con gafas de aumento: toda dificultad se incrementa, como la venta, la financiación, los clientes, los tiempos. A veces la segunda vivienda puede tener el aliciente de algún país cuya economía permita un turismo vacacional con capacidad de inversión pero, en estos momentos, hablamos de una coyuntura que afecta a todos los países. No obstante, como he dicho, en la segunda vivienda se juegan varias ligas, la sierra, la playa, las distancias, etc.

Ante las medidas propuestas por el Gobierno, ¿cree que son suficientes, equivocadas, equilibradas…?

Sinceramente, no sabría relacionar las medidas llevadas a cabo por el Gobierno ni en qué fase de propuesta o aprobación pudieran encontrarse. A modo de comentario, el acceso al ICO de forma directa no me parece que tenga una incidencia de modo relevante en el sector. Por otro lado, el incrementeo del IVA es una medida claramente negativa.

Asimismo, el cambio de la deducción en las rentas de hasta 24.000 euros es muy escasa para que tenga repercusión. En cuanto a las reformas laborales, las fórmulas existentes no permiten crear empleo en función de nuevos proyectos o variables, en base a resultados, cuando lo que el mercado hace es invitarnos continuamente a investigar nuevos negocios que, por desgracia, no tienen garantía previa de éxito. Por último, sería muy deseable que los tipos de interés no fueran modificados a la alza, dadas las circunstancias, pero no sé si la economía nacional y el incremento del gasto lo permitirán por mucho tiempo.

Sin duda, un aspecto a tratar sería la legislación que afecta a la ordenación del suelo, así como facilitar la reforma y rehabilitación que, indudablemente, podrían generar una actividad económica deseada por todos.

¿Desarrollaron algún plan que diera respuesta a las dificultades?

Los planes y las estrategias se adoptan en el Consejo de Administración que todos los días durante 12 horas llevamos a cabo, tanto mi socio Manuel Marrón como yo. Si no es por teléfono, hablamos y despachamos varias veces al día personalmente. También es cierto que ya hay mucha gente dentro del ‘staff’ preocupada por llegar a donde nosotros no alcanzamos.

El patrimonio humano de esta empresa es, sin duda, uno de nuestros principales activos, de hecho, no hemos despedido a nadie. Hemos incrementado notablemente la publicidad y vendemos más que el año pasado y además, no estamos locos. Seguramente, la receta está en trabajar más y mejor, en compañía de una gente absolutamente consciente y profesional.

Valora este artículo: (5 votos, media: 4.20 sobre 5)
 Loading ...

2 comentarios para “Jesús Gil Marín, consejero delegado de Gilmar Consulting Inmobiliario”