Blog Inmobiliario Gilmar

Archivo del 9 de Abril de 2010

Jose Manuel Galindo . presidente de  la APCE

Son muchas las batallas que a diario libra el sector inmobiliario, metido de lleno en sangrantes procesos de refinanciación, permutas de activos por deuda o competencia de las entidades financieras. Pero quizá una de las que más cueste superar, también porque afecta al sentir de la opinión pública, es la relativa a los precios. Pero, claro está, primero hay que lucharla.

Desde fuera y dentro nos llegan las voces de muchos expertos que, ajenos a los datos estadísticos y sin comprobar la calidad de la información de las cifras, emiten opiniones agoreras sobre lo que debe y debería ser el ajuste. Es cuanto menos irresponsable hacer creer que habrá bajadas o subidas generalizadas de precios, cuando debería ser conocido que la vivienda es un producto heterogéneo, no susceptible de ser sustituido territorialmente, que debe analizarse en su ámbito local de mercado. En este sentido, la heterogeneidad del producto inmobiliario nos muestra cómo conviven mercados con poca oferta -poco stock- y demanda en aumento en los que ya podrían repuntar los precios, con otros donde existe un equilibrio en el que los precios se sostienen y otros con mayor excedente en los que las bajadas aún pueden persistir. No obstante, los últimos datos han reflejado ya una moderación de la caída media de los precios en el cuarto trimestre de 2009 con respecto al tercero, que desde 2007 han acumulado una caída del 9,26%.

Las cifras globales de precios sirven a economistas y administraciones para consolidar otros datos, pero no son útiles para la toma de decisiones individuales o familiares y pueden llegar a inducir a error. Primero, porque no tiene ninguna lógica económica mantener, por mera cuestión de precio, un stock sin vender que, además, está sujeto a unas cargas financiera pesadas. En segundo, porque carece de lógica empresarial hacerlo en unas circunstancias en las que el servicio de la cantidad adeudada es lo que estrangula a las inmobiliarias y les impide acceder a nuevos créditos para reiniciar su actividad.

Y atendiendo a una tercera lógica, que es la del sentido común, la que explica que hay un límite a la bajada de precios por parte de las inmobiliarias, que no es más que el fijado en el importe máximo de la hipoteca no dispuesta por el promotor, que está en torno al 20%. Así, los precios se han ajustado ya razonablemente, por lo menos en lo que se refiere a las viviendas nuevas. Esta situación, unida a que los tipos de interés están en mínimos y a la actual capacidad de elección del comprador por el stock de vivienda -que este año comenzará a reducirse- hace de éste el momento idóneo para adquirir una vivienda. En la práctica, el que necesita y quiere comprar, lo que debe hacer es elegir la zona y comparar las diferentes ofertas por su precio final y no por el descuento que ofrezcan. Es decir: escoger la mejor relación calidad-precio.

En definitiva, esta barra libre de opiniones contribuye a posponer erróneamente las decisiones de compra de una demanda que, pese a quien pese, comienza levemente a animarse. Aparquemos, pues, las batallas de los precios y dejemos que la demanda hable por sí misma.

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Economia y Empresas. El Mundo

Miguel Hernández, profesor de IE Business School y presidente de ULI Madrid.

Imaginemos que acaban las Navidades y comienzan las rebajas. Después de un periodo de fuerte consumo llega el momento de ser mucho más exigente en la relación calidad/precio. Si vamos los primeros días encontraremos buenos productos a buenos precios, pero según va pasando el tiempo, y se va agotando el stock, sólo van quedando saldos, que, en algunos casos, ni con ajuste de precio, se llegarán a vender. En el mundo inmobiliario español está pasando algo parecido: después de años en los que las viviendas se despachaban y no se vendían, como se reconocía en el sector, ha llegado el momento del ajuste, pero no debemos olvidar que, igual que en las rebajas, los buenos productos irán saliendo del stock antes y con poco ajuste de precio y que los malos podrían no llegar a venderse nunca (en Irlanda se están planteando demoler nuevas promociones que jamás recuperarán el valor de la inversión).

El precio de la vivienda en España está bajando, pero de forma poco homogénea. El problema es que las estadísticas oficiales sólo hablan de medias y la información no está segmentada por tipo de producto, precio o localización, factores intrínsecos a la actividad inmobiliaria. El ajuste no se está produciendo igual en pisos de altas calidades en el centro de grandes ciudades que en apartamentos pequeños en la costa. La ley de la demanda y la oferta (por este orden) se están encargando de regular de forma natural esta situación.

¿Existe un suelo para esta bajada de precios? ¿Cuánto durará el ajuste? La respuesta a estas cuestiones se encuentra en el mundo financiero. Aun sabiendo que no todas las promotoras tienen el mismo nivel de endeudamiento, es una realidad que el agotamiento (o falta de financiación) de la demanda ha forzado a las empresas a bajar los precios, en muchos casos hasta el valor de la deuda hipotecaria con bancos o cajas. A partir de este punto, que es más o menos en el que estamos ahora, y dando por hecho que el promotor ha perdido todo su margen, las entidades financieras tendrían dos alternativas: vender por debajo de financiación y sufrir una pérdida, o ejecutar el préstamo e incorporar el activo a su balance (en este caso el Banco de España las da un plazo para vender el activo mientras lo van aprovisionando proporcionalmente en el tiempo). Todavía no conozco ningún caso del primer supuesto, y eso que en estos momentos las subastas judiciales están quedando desiertas el 80-90% de las veces. Si el Banco de España fuese acortando el periodo para tener los inmuebles en balance las entidades se podrían ver forzadas a vender por debajo de hipoteca, reconociéndose una minusvalía. El precio de la vivienda bajaría, pero la salud del sistema financiero se vería muy perjudicada, especialmente en estos momentos.

Parecería razonable una solución mixta: que el Banco de España flexibilice las provisiones por activos adjudicados adecuándolas a la situación económica coyuntural, pero que a la vez las entidades bancarias asuman ciertas pérdidas después de varios años de grandes beneficios. De este modo se daría salida antes al gran stock existente a menor precio y evitaríamos una larga digestión japonesa.

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Economia y Empresas. EL MUNDO