Blog Inmobiliario Gilmar

Archivo de Abril de 2010

Vivir a Todo Lujo

En la urbanización madrileña La Finca (Pozuelo), las casas cuestan entre dos y doce millones. Un recinto blindado de palacios vanguardistas donde Ronaldo es vecino de Alejandro Sanz.

Patricia Gosálvez

Una mañana de junio de 1993, el pensionista Amador Ruiz, alias El Matador, y su hijo apedrearon a un lagarto verdinegro en un retamal de Pozuelo de Alarcón. Se lo iban a comer encebollado, porque la pensión del padre no daba para comprar carne. Les pilló la Guardia Civil, y como el bicho (Lacerta schreiberi Bedriaga) estaba protegido, les cayó una multa de un millón de pesetas… Tiempo después, olvidado ya el asunto, las grúas entraron en aquel campo de retama para convertirlo, lagartos mediante, en una de las urbanizaciones más exclusivas de Europa.

Hoy, en La Finca de Pozuelo sigue habiendo conejos y perdices, pero campan entre mansiones habitadas por Cristiano Ronaldo o Alejandro Sanz. El trozo de campo en el que hoy viven varios cargos del PP fue adquirido en 1989 por el promotor Luis García Cereceda (Procisa), uno de los constructores del boom de los ochenta, cercano a algunos dirigentes del PSOE. La inversión no dio sus frutos hasta que se aprobó el proyecto de urbanización en 1997. Desde principios de los 2000 se ha construido un macrocomplejo que incluye 1.000 viviendas y uno de los parques empresariales más grandes y exitosos de Europa (120.000 metros cuadrados).

Las 180 casas más exclusivas de La Finca se encuentran en la urbanización Los Lagos, donde mansiones a medida se construyen a gusto del cliente.

“En el garaje de una de las mansiones, un vecino tiene 10 coches, suelo de mármol y una cascada”

La Finca no es una urbanización más. Como tantas otras del noroeste madrileño, es lujosa, mucho, pero además está blindada como pocas, y rezuma una atmósfera de club selecto. En parte se debe a que entre sus residentes hay muchos personajes conocidos: del futbolista Fernando Torres al empresario Antonio Catalán (fundador de los hoteles AC).

Una vanguardista garita da acceso a los vecinos. A ellos las vallas se les abren solas, gracias a un dispositivo colocado en el coche. Pasado un pequeño túnel, se emerge a un mundo perfecto de césped, lavandas y lagos repletos de patos. Entre los pinos silvestres, una legión de cámaras vela por la paz del recinto. El lugar conserva cierto aire rural, algunos caminos aún no están pavimentados, hasta que -dispersas en 65 hectáreas de zonas comunes que nadie, salvo los jardineros, parece usar- comienzan a aparecer las mansiones. Moles vanguardistas de volumetrías angulosas, palacios del siglo XXI construidos en hormigón y travertino. Esta es la zona más exclusiva de La Finca, llamada Los Lagos, las últimas 125 hectáreas construidas por Procisa, donde los chales a medida llegan a costar 12 millones (sólo las parcelas, de entre 3.000 y 10.000 metros cuadrados, oscilan entre los cinco y los siete millones). Aunque todas las mansiones son distintas, tienen el mismo estilo, ya que en esta zona, por contrato, sólo proyecta el estudio de arquitectura A-Cero. “Cereceda quería un oasis de lujo y elegancia que tuviese coherencia en su conjunto, fue una idea visionaria”, explica el arquitecto Joaquín Torres, autor de los chales más imponentes de la urbanización. Todo está pensado: los estrechos viales apenas tienen aceras para que la gente no aparque en la “calle” y los coches hagan feo.

Sólo con ver el garaje de una de estas mansiones, uno imagina lo que le espera. Un vecino tiene 10 coches sobre suelo de mármol y una cascada en el aparcamiento para impresionar a las visitas. Dentro, el derroche: 1.500 metros de muebles diseñados ad hoc, un salón tras otro, cocinas de película. Casi todas las casas cuentan con dos piscinas, exterior y cubierta, y un gimnasio que parece sacado de un hotel de cinco estrellas. Aquí lo normal es que los hogares cuenten con bodega y sala de cine privada; algunos, con galerías de tiro y búnkeres subterráneos. Lo que pida el cliente: “Las casas más especiales son como trajes a medida”, dice el arquitecto. Los detalles se discuten a veces hasta dos años en reuniones cada quince días.

Entre la gente con dinero también hay clases. En La Finca existen casas más normales, adosados de unos 500 metros cuadrados (y unos dos millones de euros), donde los vecinos no tienen tanta capacidad de elección, pero sí se sienten parte del club. “Soy un enamorado de La Finca”, explica uno de los primeros residentes, de profesión alto ejecutivo inmobiliario, que prefiere no dar su nombre. “Yo me crié en un pueblo, y aquí estoy en casa, llámalo ambiente… la clave de este lugar es que te sientes totalmente independiente, pero al mismo tiempo arropado por la comunidad”. Habitante de un pueblo exclusivo dentro de otro pueblo, Pozuelo, con la renta per cápita más alta de Madrid. Cuando este vecino adquirió su chalé hace unos años, sobre plano, tuvo que pasar un casting. “Tenías que ser admitido para comprar, fui un privilegiado”, explica. Los interesados debían apuntarse en una lista, hacer un depósito (de entre 6.000 y 20.000 euros), presentarse a una entrevista y esperar a que la promotora les diese el sí, puedes. Si no eran aceptados (“hubo bastantes casos”), se les devolvía el dinero. “Es una promotora muy seria, con una visión revolucionaria del sistema de ventas, que después han imitado algunos; aunque con la crisis, el casting se hace solo”, dice el vecino.

La cita previa parece la premisa de La Finca. Un ejemplo: en el Reebok Sports Club (25.000 metros cuadrados, dentro del recinto) no facilitan el precio de la matrícula por teléfono. Hay que concertar cita y entrevistarse con un comercial en el gimnasio. Tampoco los chalés se enseñan a cualquiera. “Se vende por medio de inmobiliarias con una sólida cartera de clientes de altísimo poder adquisitivo”, explica Elena Ureña, directora comercial de Gilmar Consulting Inmobiliario, la empresa que alquiló la casa a Cristiano Ronaldo. “No se anuncian de forma masiva, funciona más el boca a boca”. Antes de acercarse siquiera a la garita con el interesado, las inmobiliarias se aseguran de que “se trata de verdad de un cliente potencial”. “El filtro de visitas es estricto”, dice Ureña. Se tantea el poder adquisitivo del cliente, se piden los permisos de acceso… Lejos de ser un engorro, el proceso forma parte del encanto del lugar, ya que, según la inmobiliaria, la mayoría de la gente que pide ver casas en La Finca lo hace atraída por su exclusiva seguridad y la consecuente promesa de intimidad.

“En seguridad, La Finca está a años luz de otras urbanizaciones de este tipo”, explica un portavoz del Grupo Sercon, la empresa que se ocupa de vigilar la urbanización. “El recinto cuenta con una excelente infraestructura tecnológica para hacerlo; el mérito no es nuestro, digamos que nosotros nos limitamos a conducir un Mercedes, el mérito es del fabricante”. En la empresa prefieren no dar detalles sobre el sistema integral que protege el lugar (como, por ejemplo, cuánta gente hace falta para ello), ya que su obligación es “defender la intimidad de los clientes con la máxima discreción”. Un paseo por la urbanización deja claras algunas de las medidas: tres garitas de entrada con guardia y control total de las visitas (que tienen que obtener permiso telefónico en directo de su anfitrión), cámaras, infrarrojos, detectores de movimiento, patrullas 24 horas, un doble perímetro, también video vigilado, aunque la última valla dé al monte (es decir, no hay modo de acercar un camión para desvalijar una casa). “Cada vez más urbanizaciones de lujo tienen sistemas integrales, pero no a este nivel, porque no se lo pueden permitir”, explican en Sercon.

Sobre el papel, La Finca parece infranqueable, un ejemplo de lo que los urbanistas llaman la “bunkerización” del extrarradio burgués, zonas aisladas y sobreprotegidas, más por factores psicológicos (como el aumento de la riqueza personal) que por elementos externos (como el aumento de la criminalidad). Y sin embargo, conduciendo por los paseos ajardinados y los espacios abiertos de Los Lagos, uno no se puede sentir más lejos de un búnker. Los árboles disimulan las cámaras y el lugar es tan inmenso que ni siquiera ves las vallas. Dentro del recinto, las casas se esconden discretamente tras setos bajos. No dan la sensación de fortaleza de otras urbanizaciones de lujo: no hay verjas altísimas, perros furiosos, carteles de no pasar. “Urbanísticamente, la gran idea del promotor fue crear anillos absolutamente privados, lo que te proporciona un recinto muy exclusivo, un sistema acorazado pero agradable”, dice el arquitecto Joaquín Torres. “En la mayoría de las urbanizaciones de lujo de la zona, las vallas de entrada son disuasorias”, explica Eva Izquierdo, concejal del PSOE de Pozuelo, que solía pasear a su perro por aquí cuando era un campo lleno de cartuchos de cazadores (suya es la anécdota del lagarto). “Con la ley en la mano puedes entrar en casi cualquier urbanización, por mucha valla de dudosa legalidad que pongan, ya que sus calles son públicas y se benefician de los equipamientos del Ayuntamiento; en La Finca es distinto, todo el recinto vallado es propiedad privada”.

La urbanización está registrada como una sola parcela gigante. Funciona como una comunidad de vecinos, donde el tercero izquierda, en vez de un piso, es una mansión de mil metros cuadrados. Ni siquiera entre las propias urbanizaciones que existen dentro de La Finca, unos vecinos tienen acceso a los espacios comunes de los otros. Como las calles son privadas, también lo es el alumbrado y el camión de la basura, que suponemos pasa a una hora que no molesta. “No lo sé”, dice el vecino, “pero supongo, porque nunca lo he oído”. “La seguridad es una obsesión para la gente con dinero, pero resulta muy incómoda si es particular”, dice Torres, el arquitecto, que también es vecino de la urbanización. “Aquí depende de la comunidad y tú te olvidas”. “Yo dejo las llaves en el coche, la puerta de casa abierta, los niños en el jardín”, coincide el otro vecino. “Privatizar las calles es una idea muy simple, pero muy eficaz; mira que hay urbanizaciones, pero la gente se viene a esta, aunque cruzando la garita haya otras igual de buenas y más baratas, buscando esa tranquilidad”. Mucho más si uno, además de rico, es famoso y le persiguen los paparazzi.

En Procisa prefieren no hablar de La Finca. “Nuestra política es la discreción total, comprendemos la atención mediática, pero no hablamos de la urbanización para preservar la intimidad de nuestros clientes, ya que es una de las razones por las que nos escogen”, se disculpa una portavoz de la promotora. Redundando en ello, en su página web -bajo el lema “Queremos ser parte de su vida, queremos ser parte de su prestigio”- explican que La Finca es “el más selecto, exclusivo y seguro conjunto residencial de España”. Sus “parcelas personalizadas”, es decir, las más caras, representan su “filosofía llevada a su máximo exponente”: “Ofrecer a nuestro cliente una residencia que materialice su personalidad. Cada espacio, cada rincón, será la materialización de sus sueños”. Soñar es gratis, pero no en La Finca. La web de la promotora se cuida elegantemente de dar precios, pero una búsqueda en Internet desvela ofertas en la urbanización. Adosado de 567 metros, 1.900.000 euros (en http://casas.trovit.es); chalé de 927 metros, 3.800.000 euros (en www.idealista.com); mansión de 1.600 metros, 8.400.000 euros (www.tucasa.com). El precio por metro cuadrado llega a los 7.000 euros (la media en Madrid es de unos 3.000). Y sin embargo, está claro que a la gente le gusta soñar… uno de estos anuncios lo han visto 7.568 personas. Sólo siete se han animado a contactar por correo electrónico con el anunciante.

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EL PAIS

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Cuando hace unos días estaba releyendo nuestra página de fans en Facebook, y me pasó algo que me provocó una sensación inédita en ese grado de intensidad hasta entonces. Os lo cuento:

Un importante cliente de Gilmar había posteado unas fotografías en las que nos había etiquetado y hecho un comentario. A continuación las podéis observar:

Dicen que para vender un producto o un servicio hay que creer en él. Prácticamente todos los que trabajamos en Gilmar podemos hablar de experiencias propias que obviamente se reafirman en la excelencia que predicamos. Pero el reto por nuestra parte, día a día desde hace más de un cuarto de siglo, es conseguir que esta experiencia se difunda en los círculos de confianza de nuestros clientes.

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Después de un 2009 caracterizado por un bajo volumen de contrataciones en el mercado de oficinas en Madrid y Barcelona, el primer trimestre de 2010 presenta claros señales de recuperación. La contratación de oficinas en la capital ha aumentado un 72 por ciento frente a los tres primeros meses del año anterior, mientras que en la ciudad condal, la contratación ha subido un 73,2 por ciento. Estas son las principales conclusiones del Informe del Mercado de Oficinas de Madrid y Barcelona del Primer Trimestre de 2010, realizado por la consultora inmobiliaria Aguirre Newman.

Tras un final de año 2009, en el que se registró un repunte notable de la actividad de contratación de oficinas alcanzándose los 84.692 metros cuadrados,  es importante reseñar que durante el primer trimestre de 2010, la absorción bruta en Madrid se ha mantenido en un nivel muy similar, alcanzando los 81.220 metros cuadrados. Este valor alcanzado en el primer trimestre de 2010 representa un 73 por ciento más de contratación si comparado al mismo período de 2009.

Los precios medios se han mantenido estables en todas las zonas exceptuando la zona “Centro Distritos de Negocios”, donde se han registrados ligeros descensos con respecto al último trimestre del año. Las rentas máximas de la ciudad se han situado en los 30 euros por metros cuadrados y mes.

Para el segundo trimestre del año, se espera que se produzca una estabilización en los niveles de contratación bruta, si bien se debe mencionar que es previsible que se mejoren los niveles de contratación registrados durante el segundo trimestre de 2009.

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REALESTATEPRESS.ES

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Oficinas y propiedades  comerciales de calidad continúan siendo las que cuentan en general con mayor interés.

El ranking del mercado inmobiliario de las grandes ciudades europeas muestra que Madrid (25) y Barcelona (26) continúan en las últimas posiciones de la lista, solamente superando a Dublín (ver cuadro). Respecto a las dos ciudades españolas, las opiniones de los expertos están muy ligadas a la mala marcha de su economía y, tanto los actores locales como los inversores extranjeros, predicen tasas de paro más elevadas y alquileres más reducidos durante este año. Pero, al mismo tiempo, aseguran que Madrid y Barcelona carecen de problemas estructurales de oferta, por lo que recuperarán su protagonismo en el mercado de inversión en cuanto haya signos de recuperación económica.

Lideran la clasificación Munich y Hamburgo, como ciudades con menos riesgos  para invertir. Los expertos atribuyen a Alemania una mayor estabilidad que al resto, tanto en el aspecto inmobiliario como en el económico en general, ya que dichos mercados no suben tanto en época de bonanza y, por lo tanto, no pueden caer en picado. Tampoco debe olvidarse Londres, mercado que a pesar de la situación de la economía, ha corregido muy  rápidamente, y el interés inversor va anticipándose a la recuperación. La gran cantidad de dinero que persigue la limitada oferta de activos prime ha comprimido las rentabilidades en el centro de Londres, donde algunas de las transacciones ya han alcanzado niveles de rentabilidad parecidas a los tiempos del boom.

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Etiquetas: Inversiones Inmobiliarias, locales comerciales, sector inmobiliario, Sector Terciario

El sector inmobiliario podría estar ofreciendo síntomas de reactivación si se consideran los datos manejados por Estadística, según los cuales la compraventa de vivienda aumentó un 18,7% en febrero respecto al mismo mes del año anterior. Se trata del segundo repunte consecutivo, después del 2,1% registrado en enero, tras dos años de caídas interanuales.

A ello se suma, también según Estadística, que el precio de la vivienda se redujo un 4,3% en 2009, frente a la caída del 5,4% en 2008. Todos estos datos contribuyen a reforzar los argumentos de quienes intentan convencer a los consumidores de que el ajuste en el sector inmobiliario ha tocado fondo y que el precio de los pisos no va a bajar más.

Como ya es habitual cada vez que se conocen datos en esta dirección, les ha faltado tiempo a los promotores y al propio Gobierno, por boca de la ministra de Vivienda, Beatriz Corredor, para tratar de calentar un mercado que aún está lejos de haber encontrado las condiciones que precisa para una recuperación sostenible. La ministra subraya que 2010 es “uno de los mejores años” para comprar vivienda, y el G-14, el lobby que aglutina a las principales compañías del sector, insiste en que la temporada de rebajas está llegando a su fin.

Sin embargo, hay razones para pensar que estamos ante un intento más por espolear a los potenciales compradores a tomar decisiones ya y no esperar a futuras gangas.

Concurren circunstancias puntuales como la inmediata subida del IVA en un punto y la supresión a final de año de la desgravación en el IRPF por compra de vivienda que pueden haber generado un puntual impulso comprador.

Algo parecido, por ejemplo, puede estar ocurriendo con el excepcional aumento de las matriculaciones de coches, en vísperas de la subida del IVA. Pero con un stock pendiente de absorber superior al millón de viviendas parece poco verosímil pensar en el final del ajuste. Si de algo cojean las estadísticas inmobiliarias es de su tradicional déficit de fiabilidad.

El presidente de los promotores asegura que los precios ya han descendido entre un 20% y un 25%, y que para ofertar rebajas adicionales deberían contar con el apoyo de la banca. Los analistas dudan de que las rebajas hayan sido de tal magnitud, y las cifran en una media entre el 10% y el 15%.

Si la burbuja sobrevaloró los inmuebles en más de un 30%, como reiteradamente advertía el Banco de España, queda todavía recorrido a la baja que los promotores aún deben transitar, sea con la complicidad de la banca o no. Hasta ahora están aguantando en lo posible el stock para evitar que afloren las pérdidas reales, pero esa estrategia no puede ser ilimitada y no parece que la recuperación esté a la vuelta de la esquina.

Como ayer alertaba Fernández Ordóñez, el drama del paro seguirá condicionando la economía española, en particular la actividad bancaria, y eso afecta sin duda al negocio hipotecario. Sin fluidez en el crédito y sin confianza en los consumidores cuesta pensar que el ajuste inmobiliario haya finalizado.

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