Archivo de Agosto de 2010
31 de Agosto de 2010 | 
Autor: La imposición del Banco de España a las entidades financieras de provisionar el 30% del valor de los inmuebles que 
tengan en balance a partir de septiembre está dando frutos. La banca suelta su lastre inmobiliario y, para ello, además de rebajar los precios de los pisos, mejora las condiciones financieras a los compradores. Y ambos elementos son un dinamizador claro del mercado. Los últimos datos del regulador lo ponen de manifiesto. Ahora, doce de cada cien hipotecas concedidas superan el 80% del valor de tasación, es decir, se consideran créditos de alto riesgo, cuando hace pocos meses sólo eran diez.
Este repunte testimonia la voluntad de las entidades de vender sus activos inmobiliarios. Lo cual es una excelente decisión, siempre que no implique una relajación de los controles de riesgo a la hora de conceder préstamos. Todo apunta a que las cosas se están haciendo bien, pues las condiciones más flexibles se limitan a los clientes más solventes.
No obstante, este aspecto positivo tiene su lado gris en las quejas de los promotores, que denuncian trato discriminatorio a favor de acceder a hipotecas para los compradores de viviendas en manos de la banca, frente a las de otros propietarios. Aunque pueda parecer comprensible, no es una buena práctica bancaria.
No hay etiquetas para esta entrada.‘Abierto por vacaciones’
- Julio fue el mes de 2009 en el que se sellaron más transacciones
- ‘Los meses de verano la gente aprovecha para buscar piso a conciencia’
- En Internet las visitas bajan, pero la demanda supera a la oferta
Durante agosto, grandes, medianas y pequeñas ciudades apenas se diferencian: todas ellas se sumergen en el letargo más profundo. Casi todas las actividades comerciales se quedan ‘KO’ en el mes estival por excelencia o, al menos, eso es lo que piensa aquel que hace la maleta rumbo al descanso para no mirar atrás. Lo cierto es que hay muchos mercados que, lejos de agonizar, en estas fechas se mueven más que en el resto del año. Éste es el caso del sector de la vivienda.
El alquiler vacacional no es el único maná de las agencias inmobiliarias durante el verano ya que, aunque pueda sonar raro, las operaciones de compraventa de casas experimentan cierto impulso al calor de julio y agosto. Así lo reflejan las estadísticas oficiales y así se lo han constatado SU VIVIENDA tras hablar con varios agentes del sector.
71.480. Éste es el número de transacciones que se cerró en toda España durante julio y agosto de 2009, según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE). La cifra es superior a la de los dos meses anteriores -en mayo y junio del pasado ascendió a 68.610- y también a la del periodo posterior -de septiembre a octubre se cerraron 70.666-. Además, hay que añadir otro dato muy significativo: julio fue el mes de 2009 en el que se sellaron más contratos de compraventa de viviendas con 37.669 operaciones.
La clave del repunte estaría en la calidad de los clientes y no en la cantidad
La clave del repunte estaría, según apuntan las fuentes consultadas, no en la cantidad de clientes, sino en la calidad. “Quien se interesa por ver una propiedad una tarde de verano, con las que está cayendo, sin duda es que está interesado en cerrar una operación”, sostiene José Luis Pérez Cremades, director general de Gilmar Consulting Inmobiliario. “Si en cualquier otro mes del año cerramos una venta de cada 20, ahora se puede cerrar una de cada 10″, dice Miguel Bengochea, comercial de Alfa Inmobiliaria Reina Victoria.
Más luz y mayor relajación
“Los meses de verano la gente aprovecha para buscar piso a conciencia, emplea incluso durante parte de sus vacaciones», asegura Bengochea. “Son sobre todo parejas que durante el resto del año trabajan y no pueden acudir a ver pisos juntos”, continúa.
‘Enseñar un piso ahora es más agradable que en otra época’
Pero, ¿a qué se debe el repunte de las cifras? Para los expertos consultados no hay razones claras, pero sí factores que pueden influir, como la mayor cantidad de horas de luz de estos meses e, incluso, el ambiente diferente que lo impregna todo. “Enseñar un piso ahora es mucho más agradable que en otra época, porque durante toda la tarde hay una luz magnífica”, señala el comercial de Alfa Inmobiliaria. Pérez Cremades apunta otro factor: el incremento de horas de luz. “Los comerciales pueden estar enseñando viviendas casi tres horas más”, asevera.
El menor número de clientes favorece la operación. “Si un mes ‘corriente’, por ejemplo, hay 100 clientes y un agosto 25, que duda cabe que el trabajo se hará con más relajación. El potencial comprador llega con mejor estado anímico y mayor capacidad de decisión”, indica el director general de Gilmar.
La banca no ‘lo nota’
Sin embargo, hay un ‘actor’ de este mercado que dice permanecer ajeno a la tendencia generalizada. Fuentes del sector bancario, quien precisamente atesora en este momento una gran cantidad de ‘stock’ y al que más le interesaría registrar repuntes, aseguran que -la actividad en verano, si entendemos el mes de agosto, baja como lo ha hecho toda la vida. La gente se va de vacaciones y piensa más en descansar que en comprar vivienda”.
“La oferta normalmente no se relaja pero sí la demanda”, continúan, pero “podemos decir que en verano se incrementa la curiosidad por las viviendas -la gente pregunta más-, pero se reduce el número de transacciones“, zanjan con la vista puesta en el último trimestre del año, que será “el próximo repunte para la comercialización de viviendas”, según sus estimaciones.
Por el contrario, este impulso que experimenta la compraventa presencial se evapora ligeramente en el terreno virtual. Las cifras de tráfico que registra el portal inmobiliario Globaliza-SuVivienda durante los meses de julio y agosto “no experimentan un parón muy brusco”, dicen fuentes de su departamento de Desarrollo, pero las vacaciones se notan, sobre todo en el mes de agosto. El octavo mes del año aglutina, hasta el momento – a día 13-, un 3,54% de las búsquedas de casas en venta del total acumulado en 2010, frente al 10,9% de julio, o al 17,55% de marzo, el mes que más tráfico registró en lo que va de año.
Pese a esta menor actividad, las estadísticas del portal no mienten y desvelan síntomas positivos. Por un lado, la demanda supera a la oferta, tanto en julio (11,71% frente a 10,38%) como en agosto (4,77% frente a 4,23%). Por otro, el porcentaje de solicitudes de compra registrado es ligeramente superior al de consultas.
Menos compradores pero más decididos parece ser la tónica de estos meses. Sea cual fuera el número de clientes, todos son bienvenidos para un sector que continúa poco a poco apuntalando su recuperación. El cartel ‘abierto por vacaciones’ cuelga en la puerta de más de una inmobiliaria española.
Autor: Mónica Tragacete | Madrid
No hay etiquetas para esta entrada.Fin de la desgravación fiscal
Éste es el principal motivo de adelantar la compra de un piso para antes de enero de 2011, pero no es el único. Y es que a partir de esa fecha se equipararán las deducciones de la vivienda habitual en propiedad y en alquiler. Con esta medida las deducciones por adquisición de la vivienda habitual a partir de enero de 2011 quedarán suprimidas para las rentas de más de 24.000 euros. Para conseguir la deducción completa del 15% sobre 9.015 euros, hay que ganar menos de 17.000 euros brutos anuales.Según los cálculos los Técnicos del Cuerpo Especial de Gestión de la Hacienda Pública (Gestha) las rentas medias dejarán de ingresar 1.021 euros anuales.
Sin carácter retroactivo
Conviene recordar que esta reducción de las ventajas fiscales únicamente afectará a los que efectúen la compra a partir de enero. El resto de los contribuyentes compradores seguirán, por el momento, disfrutando de las desgravaciones.
Precios más bajos
La venta de viviendas registró 37.787 operaciones en mayo, lo que supone un aumento del 11,9% con respecto al 
mismo mes de 2009, y cinco meses consecutivos de subidas. Éstas son algunas muestras de recuperación del sector:
El precio de la vivienda libre cayó el 3,7% en el segundo trimestre del año con lo que acumula ya siete trimestres consecutivos a la baja, aunque se nota una ralentización de los descensos.
El precio del metro cuadrado está en los 1.848,9 euros, según el Ministerio de Vivienda, con lo que se consolida un retroceso en el valor de las casas a niveles anteriores a 2006. En comparación con el primer trimestre de 2010, entre abril y junio el precio de la vivienda libre cayó el 0,9 por ciento.
Por Comunidades
La mayoría registró descensos interanuales de los precios de la vivienda libre. De hecho, las mayores disminuciones correspondieron a Canarias (6,4%), Comunidad Valenciana (5,1), Aragón (4,8%), Navarra (4,4%), Andalucía (4,3%), Baleares (4,3%), Madrid (4,3%) y País Vasco (3,8%).
Los descensos inferiores a la media nacional tuvieron lugar en Murcia (3,4%), Cataluña (2,3%), La Rioja (2,1%), Castilla y León (0,6%) y las ciudades autónomas de Ceuta y Melilla (0,4%).
Euríbor aún asequible
A pesar de que el euríbor registró en junio su tasa más alta desde el pasado agosto al situarse en el 1,281 por ciento, las hipotecas se han seguido abaratando en casi 300 euros de media anuales.
Así, una hipoteca contratada hace un año por un importe medio de 150.000 euros y un plazo de amortización de 25 años y que se revise en julio, a la que se aplica la tasa del mes anterior, podrá obtener de un descuento de unos 25 euros mensuales o cerca de 300 anuales.
Esto se debe a que la cuota de la hipoteca de junio de 2010 descendió a 584 euros al mes, frente a 607 euros que se pagaban en el mismo periodo de un año antes.
Estos datos distan mucho de los registrados en el boom inmobiliario. Son las cifras del Euríbor más bajas en mucho tiempo y, por tanto, los ciudadanos que van revisando sus hipotecas anualmente pueden experimentar descuentos en sus cuotas o, en el peor de los casos, no bajarán pero tampoco subirán.
Tipos de interés, al mínimo
Por el momento los tipos de interés se mantienen en el 1,3%, y aunque nada indica que el BCE pueda subirlos, es la tasa más baja de la historia. Esto justifica cierta prudencia ya que el recorrido al alza es total.
Congelado el impuesto de casas de segunda mano
Por todos es sabido que desde el mes de julio el IVA ha subido del 7% al 8%, con el consiguiente encarecimiento en
cualquier compra. Sin embargo, para las compras de viviendas de segunda mano el impuesto que hay que pagar es el ITP (Impuesto de Transmisión de Patrimonios) que sigue estando en el 7% sin subida alguna por el momento aunque algunas comunidades autónomas están planteando aumentarlo pero por ahora los clientes pueden beneficiarse de este dato. Además las viviendas de Protección Oficial tributan en un 4% y tampoco ha subido.
Concesión de hipotecas y suelo hipotecario
Los bancos están remontando el número de hipotecas concedidas y aunque se observa que en los últimos meses hay una ligera relajación de las condiciones crediticias, los bancos están más receptivos a flexibilizar sus condiciones para conceder préstamos hipotecarios aunque también se cubren las espaldas pidiendo más avales.
Suelo hipotecario
Por otra parte está el asunto del suelo hipotecario. Los compradores ya no aceptan hipotecas con suelo hipotecario con lo que es un buen momento de apretar a la hora de contratar una hipoteca, sin suelo y así aprovecharse de un euríbor reducido.
¿Cúanto piden los españoles de hipoteca?
El importe medio de las hipotecas constituidas sobre viviendas en abril fue de 114.132 euros.
Hay más oferta
El sector inmobiliario en España tiene una gran cantidad de stock, por eso, donde más acusado ha sido el descenso del 
precio ha sido en las periferias de las ciudades (ciudades-dormitorio) y en la costa (casas de vacaciones que se utilizan como segunda vivienda) por haber exceso de oferta. De esto se pueden beneficiar los futuros compradores.
Ayudas económicas
La ministra del ramo, Beatriz Corredor, ha recordado que para las familias con rentas anuales inferiores a 50.000 euros, el Ministerio otorga ayudas para pagar la entrada de la vivienda y la hipoteca.
Además el ministerio que dirige Corredor suprimirá en 2011 y 2012 la ayuda directa por la compra de vivienda prevista en el Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación, que oscila entre los 5.000 y 12.000 euros por lo que quienes tengan pensado comprar una casa es mejor que lo hagan en el presente año.
Los alquileres suben
El precio de los alquileres de las viviendas subió en junio de 2010 el 0,9% respecto al mismo mes del año pasado, según
datos que el Instituto Nacional de Estadística.
Aunque el encarecimiento de los alquileres se ha ido frenando desde comienzos de 2009 la única comunidad autónoma en la que el precio del alquiler ha bajado es en Navarra.
Brotes verdes
La economía española va mejorando. Los índices económicos evidencian que estamos en un momento de recuperación, que hará que la capacidad de adquisición de los compradores aumente, lo que a su vez repercutirá en un crecimiento suave y sostenido de las ventas.
ORANGE.ES – Actualidad
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Las solicitudes de préstamos de los particulares para adquisición de viviendas repuntaron por primera vez desde mediados de 2006, según el último Boletín Económico del Banco de España, dado a conocer el viernes pasado.
Estos datos van en la misma línea de las cifras de financiación concedida por la banca en junio, que esta misma semana han mostrado que el saldo de las hipotecas a particulares, en 685.000 millones, ha subido un 1,4%, el mayor aumento desde abril de 2009. El mejor tono de las hipotecas contrasta con la falta de vigor del resto de préstamos.
Las solicitudes de créditos al consumo y para otros fines por parte de las familias se mantuvieron estables, si bien después de tres años de retrocesos.
Restricción
Ante la mayor petición de crédito de las familias, la banca sigue reaccionando, sin embargo, con cautela. Las entidades aplicaron en el segundo trimestre un “cierto endurecimiento” en los criterios de aprobación de nuevos préstamos, tras varios trimestres en los que apenas variaron.
La causa de este endurecimiento se encuentra en el deterioro del acceso de las propias entidades a la financiación en los mercados de capitales, más restrictiva que antes de las tensiones desatadas por la crisis fiscal griega.
La volatilidad de las cotizaciones, el alza de las primas de riesgo y las rebajas de ráting sobre la deuda española, han dificultado la captación de fondos de la banca. Aunque el supervisor destaca que en julio se han atenuado estas tensiones, tras los planes de estabilización de los países europeos y la publicación de los test de estrés.
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Por lo que respecta a los nuevos proyectos de oficinas, durante la primera mitad del año se han incorporado al mercado de Madrid 160.588 metros cuadrados de nueva superficie. Los autores del estudio destacan por un lado que más del 30% de esta superficie cuenta con usuario comprometido; y por otro, que en los próximos años el número de nuevos proyectos decrecerá significativamente.
En la capital, el stock de oficinas alcanza a 30 de junio de 2010 los 12.080.203 metros cuadrados, lo que supone un crecimiento del 1,3% con respecto a los datos del pasado mes de enero. Pese a los buenos datos de absorción de la primera mitad del año, se espera que los ritmos de contratación se ralenticen ligeramente en el último semestre pudiendo situarse la contratación total de 2010 en torno a los 395.000 metros cuadrados.
En cuanto a precios, señala que se ha producido un descenso del 3,6% en los precios medios con respecto a los niveles registrados en el segundo semestre de 2009. Se debe destacar el Distrito de Negocios (CDN-Centro del Distrito de Negocios y RDN- Resto del Distrito de Negocios), donde estos ajustes han llegado al 9,2% y 8,6% respectivamente.
El informe destaca que durante el último semestre del año el descenso de los precios ha sido sensiblemente inferior en porcentaje con respecto a periodos anteriores. Asimismo, estima que durante la segunda mitad del año 2010 los precios de alquiler sigan ajustándose en todas las zonas, si bien, manteniendo la tendencia ya iniciada en el primer semestre con descensos porcentualmente más moderados, especialmente en las zonas donde la tasa de disponibilidad sea más baja.
El mercado de oficinas de ambas ciudades registró durante el primer semestre del año un volumen de inversión de 615 millones de euros. Del volumen total invertido el 64% corresponde a Madrid y un 36% a Barcelona. El inversor exige una tasa de rentabilidad mínima en el entorno del 5,75 %.
Barcelona
Del total de los 108.297 metros cuadrados de nueva superficie incorporada al mercado de la capital catalana, el 83% está disponible actualmente. Por su parte, la estimación de nueva superficie para el presente ejercicio es elevada, alcanzando 205.000 metros cuadrados, de la que el 50% ya tiene usuario comprometido.
Sin embargo, para 2011 el estudio espera un importante ajuste y calcula una incorporación de solamente 58.000 metros cuadrados de nueva superficie, lo que a medio plazo previsiblemente disminuirá la tasa de disponibilidad. El stock de oficinas en la Ciudad Condal alcanza, al cierre del primer semestre de 2010, los 5.689.452 metros cuadrados.
Para el conjunto de 2010 , estima que la contratación bruta total se situará en torno a los 220.000 metros cuadrados, lo que supondría un incremento interanual de casi un 9%. El informe también revela un descenso de los precios medios de alquiler en todas las zonas de Barcelona, que sitúa en el 4,6% e indica que este ha sido menos agresivo que en periodos anteriores.
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