Archivo de Agosto de 2010
17 de Agosto de 2010 | 
Autor: ¿Lo sabe todo de él?
- 10 preguntas clave que le ayudarán a intimar con el compañero de viaje de su hipoteca
- ¿Qué es? ¿cuándo aparece? ¿por qué? ¿de qué depende? ¿cómo se calcula? ventajas,…
Euribor, Euribor, Euribor… Este vocablo se ha convertido en un miembro más de las familias hipotecadas españolas en los últimos años. Todo el mundo habla de él, aunque pocos lo conocen en profundidad. Las búsquedas en la Red relacionadas con este término se cuentan por millones. Ha llegado el momento de que ‘intime’ directamente con el Euribor. suvivienda.es se lo presenta ‘personalmente’ a través de 10 preguntas clave.
1. ¿QUÉ ES EL EURIBOR? Acrónimo de Euro Interbank Offered Rate. Tipo de interés al que las entidades financieras europeas se prestan, o están dispuestas a hacerlo, fondos en euros entre sí a plazos relativamente cortos, siendo un año el plazo habitual. Es el principal índice al que van subordinadas las fluctuaciones de las cuotas hipotecarias en España. En el 99,9% de los casos va acompañado por un diferencial –que suele depender del nivel de riesgo que pueda conllevar un determinado cliente- que las entidades usan para adecuar sus ganancias, dependiendo de cómo esté el precio del dinero. Esta fórmula suele ser: a dinero más barato, diferencial más alto; y viceversa.
2. ¿CUÁNDO APARECE? Nació de la mano del euro, la moneda única de la UE. Entró en vigor el 30 de diciembre de 1998 (con valor del 4 de enero de 1999). La Circular del Banco de España (CBE) 7/1999, de 29 de junio, estableció el Euribor a 1 año como nuevo tipo de referencia oficial en el mercado hipotecario en sustitución del MIBOR, con el que coexistió durante la segunda mitad de 1999. Actualmente, convive con varios indicadores, pero es, con gran diferencia, el más importante del mercado financiero.
3. ¿POR QUÉ? El Banco Centro Europeo (BCE) consideró necesario establecer nuevas referencias interbancarias dentro de la Unión Económica y Monetaria. Hasta ese momento, las entidades no se prestaban a nivel europeo.
4. ¿POR QUÉ LA MAYORÍA DE HIPOTECAS ESTÁN REFERENCIADAS A ÉL? Aunque hoy en día legalmente se puede elegir entre varios indicadores hipotecarios, el Euribor es el más usado con diferencia (cerca del 90% de las hipotecas lleva su sello). Su mayor difusión y extensión se debe, entre otros aspectos, a su fácil acceso y gran alcance. Gracias a su procedimiento de cálculo, se puede seguir su evolución diaria con precisión y conocer su valor provisional el último día de cada mes. Su imagen y su connotación europeísta también juegan a su favor.
5. ¿DE QUÉ DEPENDE SU VARIACIÓN? La Federación Bancaria Europea publica diariamente (excepto sábados, domingos y días festivos establecidos por el Consejo de Gobierno del BCE en un calendario a largo plazo) su tasa, y lo calcula haciendo la media en un panel de los tipos de interés para operaciones entre las entidades de crédito más activas en el mercado interbancario (cerca de medio centenar). Tiene en cuenta los depósitos en euros a plazo de 12 meses.
6. ¿CÓMO SE ESTABLECE SU MEDIA MENSUAL? Este nivel, que es la referencia en el mercado hipotecario y al que van ligadas las revisiones de los préstamos para la compra de casa, se obtiene como media aritmética simple de los valores diarios. Este nivel es ponderado. Es decir, tiene en cuenta los niveles jornada a jornada que marca, pero también el volumen de operaciones de cada día. No se considera oficial hasta que se publica en el Boletín Oficial del Estado (BOE).
Índices hipotecarios
EURIBOR. Principal índice de referencia al que se revisan la mayoría de las hipotecas a interés variable. Es el sustituto del Mibor, como consecuencia de la entrada en la Unión Europea y el traspaso de competencias del Banco de España al Banco Central Europeo. En la práctica, se calcula partiendo de los precios de oferta de los préstamos que se hacen entre sí los principales bancos europeos –alrededor de sesenta entidades–.
MIBOR. Tipo de referencia para la concesión de créditos variables. La puesta en marcha de la Unión Monetaria Europea lo dejó obsoleto. No obstante, el Mibor se sigue actualizando pues es la referencia para numerosas hipotecas que se firmaron hasta 1998. Las siglas responden en inglés al tipo en el mercado interbancario madrileño (Madrid Interbanking Offered Rate).
CECA: Tipo de referencia que indica el interés a tipo variable. Se calcula en función de los préstamos personales de uno a tres años y de los créditos con garantía hipotecaria para la adquisición de la vivienda libre de tres o más años otorgados por las cajas de ahorros, agrupadas en la Confederación Española de Cajas de Ahorros (CECA).
DEUDA PÚBLICA: Apenas el 2% de las hipotecas se hacen en función de la variación del mercado de Deuda Pública y depende de la media móvil semestral de los valores de renta fija emitidos por el Estado (letras, bonos u obligaciones). Tiene un vencimiento residual de entre dos y seis años. Es algo superior al MIBOR a un año y algo inferior al tipo medio de los préstamos hipotecarios para la adquisición de vivienda libre a más de tres años de Bancos.
BANCOS: Índice publicado por el Banco de España y calculado a partir de los tipos de interés medios de los préstamos hipotecarios a un plazo superior a tres años que los bancos han iniciado o renovado durante el mes. Una referencia que por el origen de su cálculo no incluiría diferencial, o ser muy pequeño, y se comporta con leves subidas y bajadas por lo que se considera de escasa volatilidad. Suele ser bastante más alto que el MIBOR y el EURIBOR.
CAJAS: Se trata del tipo de interés medio de las hipotecas concedidas por las Cajas de Ahorro durante un período de tiempo, generalmente un mes, con un mínimo de tres años de vida. Lo calcula el Banco de España a través de información remitida por las propias Cajas de Ahorro y se expresa a su vez en la Tasa Anual Equivalente (TAE). Ligeramente superior al de los Bancos.
CONJUNTO DE ENTIDADES: Corresponde a la unión de los índices de Bancos, Cajas y Sociedades de Crédito Hipotecario. Es decir, el tipo de interés medio de las hipotecas concedidas por las tres entidades bancarias durante un periodo fijado, normalmente un mes, para préstamos hipotecarios de un mínimo de tres años de duración. Es otorgado por el conjunto de las tres entidades.
7. VENTAJAS.
- Siempre, a excepción de 2008, ha estado por debajo de los tipos de interés oficiales.
- Traslada al préstamo hipotecario las bajadas del precio del dinero en cada revisión, semestral o anual. Un arma de doble filo. Obviamente, lo mismo ocurre con las subidas.
8. INCONVENIENTES.
- Mucho más volátil, por ejemplo, que los tipos a largo plazo. Hay que tener mucha más cautela con las cantidades de endeudamiento ya que puede variar mucho, como ha ocurrido desde julio de 2008 (5,393%) hasta julio de 2009 (1,412%).
- En la práctica, el Euribor encarna el suelo al que se conceden las hipotecas, pero a éste se le añade el diferencial dependiendo del riesgo de cada cliente. De esta manera, las hipotecas suelen ser más costosas que el indicador.
EL EURIBOR PASA DE SU MÁXIMO HISTÓRICO A SU MÍNIMO
Los hipotecados, del infierno al cielo en un año
- El índice registra un hundimiento récord, de 5,393% a 1,412%, de julio-2008 a julio-2009
- El ahorro medio para un crédito tipo alcanza los 330 € mensuales y casi los 4.000 anuales
- Los expertos apuntan hacia la estabilización del índice, que seguirá mirando a los tipos
Hace un año era el enemigo público número uno de los hipotecados. Hoy, el mejor amigo de sus bolsillos. El Euribor, índice -tipo de interés- al que se concede la inmensa mayoría de los créditos para la compra de casa en España, ha pasado de su máximo histórico (julio de 2008, 5,393%) a su mínimo histórico (julio 2009, 1,412%) en 12 meses… y bajando. Un desplome que se manifiesta en sustanciales rebajas en las cuotas mensuales. Varios expertos analizan para suvivienda.es esta inaudita evolución del indicador y se ‘mojan’ sobre su futuro.
“Desde principios de 2006 y hasta mediados de 2008, y como consecuencia de la creciente inflación en la zona euro, la política monetaria del Banco Central Europeo (BCE) fue subir los tipos de interés. Este hecho llevó al Euribor a alcanzar su máximo en julio de 2008″, señala Santos González, presidente de la Asociación Hipotecaria Española (AHE). “Finalmente, el ‘golpe de timón’ dado por el BCE y el Tesoro de EEUU, fundamentalmente, bajando el precio del dinero explica esta enorme oscilación –que ha desembocado en el hundimiento del Euribor-”, recuerda José Antonio Fernández-Alcantud, letrado de los Servicios Jurídicos de la Asociación de Usuarios de Bancos y Cajas (Ausbanc).
Este drástico cambio de rumbo cumple su primer aniversario. Atrás quedan 10 meses consecutivos, a excepción de septiembre, cuando ascendió de 5,323% a 5,384%, de bajadas mensuales del índice hasta alcanzar niveles nunca antes vistos en poco más de una década de vida del referente hipotecario.
Rebajas históricas en las cuotas siempre y cuando éstas no estén sujetas a cláusulas como la del suelo, ‘swaps’, etc.
Este desplome de cuatro puntos ha incidido notablemente en el abaratamiento de las cuotas hipotecarias que, incluso, en algunos casos, han caído más de 6.000 euros al año (si se trata de un préstamo de 300.000 euros a 25 años, la rebaja será de 637,38 euros mensuales o más de 7.600 al año). El ahorro medio, para quien revise con el nivel de julio, sobre un crédito tipo de 150.000 euros a 25 años, se cifra en unos 330 euros mensuales y casi 4.000 al año. Unas cifras récord. Eso sí, siempre y cuando, la hipoteca no esté sujeta a cláusulas como la del suelo, ‘swaps’, etc.
En una situación muy diferente se encuentran los nuevos hipotecados que, aunque firmen actualmente a un Euribor por los suelos, están expuestos a que sus cuotas engorden con la mínima variación al alza del índice. Además, los diferenciales -rondan el 1%- que las entidades financieras están sellando con estos ‘novatos’ compradores suelen ser bastante más elevados que los que se han cerrado en los últimos años -por debajo del 0,50% en muchos casos-.
Rumbo a la estabilización
En cuanto al futuro a corto y medio plazo sobre la evolución del Euribor, los expertos consultados coinciden en descartar que éste vuelva a experimentar una tendencia tan extremadamente volátil. Las bajadas o subidas que pueda sufrir entrarán ya dentro de unos límites normales. “Será difícil que baje más de lo que está y es más probable que suba a que siga cayendo. Eso sí, no llegará a los niveles de antes. Todo dependerá de la política monetaria del BCE, pero la situación cambiará antes o después”, afirma Gregorio Izquierdo, director de Análisis del Instituto de Estudios Económicos (IEE).
Si se mantiene el valor del dinero, probablemente, la evolución del Euribor seguirá horizontal o a la baja.
Santos González (AHE) también liga la vida del Euribor al BCE y a sus decisiones sobre mantener o bajar los tipos de interés oficiales, actualmente, en el 1%. “Si se mantiene el valor del dinero como está, probablemente, la evolución del Euribor para lo que queda de año sea muy parecida a la línea horizontal. Por el contrario, si el BCE volviera a recortar los tipos, el índice podría admitir otro escalón de descensos“.
Fernández-Alcantud (Ausbanc) apunta, prudentemente, a que “el índice tenderá a acercarse al precio del dinero, en el 1%”. A su juicio, el panorama cambiará cuando la economía comience a dar síntomas de mejoría: reactivación del consumo, contención de la destrucción de empleo, resurgimiento de la liquidez financiera, etc. Entonces, los hipotecados deberán volver a apretarse el cinturón, pero siempre sin llegar a la presión alcanzada en julio de 2008.
9. ¿CÓMO SE CALCULABAN LAS HIPOTECAS HASTA SU APARICIÓN? De forma muy parecida. Antes del nacimiento del Euribor, hace ya poco más de una década, al contratarse hipotecas a plazos más breves (10-12 años), se usaba mucho más el tipo de interés fijo. Para aquellas contratadas a tipo variable existían dos índices en España: el MIBOR (Madrid Interbank Offered Rate), que aún se sigue aplicando y se calcula con el tipo de interés interbancario que se aplica en el mercado de capitales de Madrid; y el índice CECA, el específico de la Confederación Española de Cajas de Ahorros. La revisión solía ser normalmente de seis o 12 meses. El más utilizado, con diferencia, era el MIBOR.
10. ¿SE PUEDEN ELEGIR OTROS ÍNDICES? Actualmente, existen en el mercado otros seis tipos de referencia variables con carácter oficial: CECA, el de Bancos, el de las Cajas, el del Conjunto de Entidades, el de los tipos de rendimiento interno de la Deuda pública y el MIBOR -del que aún se publican sus tasas mensuales para los que lo contrataron antes de 1999, pero ya no se ‘comercializa’-. Se calculan utilizando los tipos de los préstamos con un vencimiento mayor a tres años. A pesar de ello, acaban registrando, prácticamente, el mismo perfil de movimientos. Legalmente, se puede elegir, pero todo dependerá de la voluntad del cliente y la entidad. El problema es que, aunque el prestatario medio se decantara por alguno de ellos, carece de igualdad frente al banco a la hora de negociar, ya que éste tendrá la última palabra.
Esta información ha sido elaborada con la colaboración de Gregorio Izquierdo, profesor titulado de Economía Aplicada de la UNED; la Asociación Hipotecaria España (AHE); y José Antonio Fernández-Alcantud, letrado de los Servicios Jurídicos de la Asociación de Usuarios de Bancos y Cajas (Ausbanc).
Autor: JORGE SALIDO COBO
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El Colegio Libre de Eméritos ha publicado un estudio, dirigido por el profesor Juan Ramón Cuadrado-Roura, catedrático de Economía Aplicada de la Universidad de Alcalá de Henares, titulado “El sector constructor en España: Análisis, perspectivas y propuestas”, en el que se realizan algunas propuestas para su reactivación.
Según este estudio, el sector de la construcción “ha sido, es y seguirá siendo un sector fundamental en la economía española”. Eso sí, necesita reformas y cambios para lograr salir adelante y frenar las últimas caídas. Porque “no cabe concebir una recuperación de la economía nacional sin contar con la de la construcción”.
Este texto considera que existe una “necesidad de recuperar la actividad constructora de un modo sostenible a medio y largo plazo y con planteamientos renovados” debido al “enorme poder de arrastre que el sector ejerce sobre otras actividades productivas”. Éstas son las principales propuestas de este documento para recuperar la construcción:
1. Impulsar el mercado de viviendas de alquiler
Una de las propuestas de este documento es impulsar el mercado de viviendas de alquiler a través de varias vías: estímulos fiscales; más construcción de viviendas protegidas en alquiler; reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos y la Ley de Enjuiciamiento Civil. Éste último punto, en el que incide el estudio, busca asegurar los derechos del propietario, además de mejorar los procedimientos de desahucio.
2. Rehabilitar entornos turísticos
Este informe propone el establecimiento de programas de rehabilitación y reconversión de zonas turísticas y conjuntos históricos. Ésta vía, planteada como una clave de recuperación del sector de la construcción, incide en rehabilitar los destinos costeros pero también los del interior proporcionando mejoras de equipamiento.
Según este documento es necesario que haya una mayor coordinación en las actuaciones turísticas entre las Administraciones Públicas y las empresas privadas
3. Promocionar la rehabilitación de viviendas
Ésta es una de las claves en la que coinciden estos expertos. Su propuesta es establecer un censo con las viviendas en las que se pueda llevar a cabo una rehabilitación. A su vez, resulta esencial “potenciar y mantener las medidas de apoyo a las actuaciones de rehabilitación en el Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación”.
Según el Colegio Libre de Eméritos, hay que “mejorar el stock de viviendas existentes, fomentando la política de rehabilitación de viviendas”.
4. Agilizar la obra pública
La propuesta en cuanto a obra pública de este informe incide en “agilizar” los trámites necesarios para llevar a cabo la construcción de una infraestructura pública.
Según los expertos del Colegio Libre de Eméritos “Hay que mejorar la planificación y ejecución de los proyectos de obras e infraestructuras públicas, agilizando y reduciendo los trámites administrativos de encargo, redacción y aprobación de proyectos, evaluación de impactos ambientales y contratación y ejecución de obras” que ahora, apuntan, “son excesivamente largos”
5. Mejorar el transporte ferroviario
Según este informe hay que dar prioridad, dentro de las infraestructuras públicas, al transporte ferroviario. Para ello es necesario “mejorar las terminales y los accesos a los puertos” y construir apartaderos largos.
6.- Reducción trámites burocráticos
“Reducir los trámites burocráticos, así como coordinar y armonizar las actuales disposiciones autonómicas en esta materia” es otra de las recomendaciones de este informe para impulsar el sector de la construcción. Además de este consejo, recomienda “aumentar la transparencia y simplificar trámites administrativos”.
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El 66% son PYMES y el 27% grandes compañías.
Un total de 244 empresas cuentan con la marca de garantía Madrid Excelente, que reconoce la calidad y la excelencia en gestión de las organizaciones instaladas en la región. En la última comisión, celebrada en julio, 22 nuevas empresas consiguieron este distintivo que ostentan aquellas organizaciones que apuestan por la calidad, innovación, responsabilidad social y la satisfacción de los clientes.
Asimismo, 13 empresas no han renovado por distintos motivos la licencia de la marca. Para la directora general de Madrid Excelente, Alejandra Polacci, la obtención de este sello no debe ser una meta, sino un punto de partida que sirva de estímulo a las empresas con el propósito de ser cada vez mejores, cada vez más ‘excelentes’.
| De las 244 empresas, el 66% son pymes, el 27% grandes empresas y el 7% asociaciones y colectivos profesionales. Por sectores, los más destacados son multisectorial y servicios, con el 26% de las empresas Madrid Excelente; enseñanza, con el 23%; y los sectores de telecomunicaciones y nuevas tecnologías, y turismo y hostelería, con el 7% respectivamente. Además, 6 de cada 10 empresas están instaladas en Madrid. Alcobendas, Alcorcón, Leganés y Móstoles son los municipios que siguen a la capital y que logran concentrar el mayor número de empresas ‘excelentes’. Las empresas que consiguen el sello entran a formar parte de un grupo que cuenta con beneficios inmediatos, como el reconocimiento de la Comunidad de Madrid y la diferenciación respecto a su competencia; la promoción de sus negocios y sus mejores prácticas; la formación gratuita en materia de gestión a través de los seminarios y jornadas que organiza Madrid Excelente, así como la participación en foros de intercambio de experiencias. |
 Alejandra PolacciDtra. General de madrid Excelente |
Mango prosigue su inversión patrimonial. La cadena de moda propiedad de Isak Andic ha adquirido un edificio ubicado en el número 8 de la calle Preciados de Madrid.
El inmueble suma una superficie de 4.000 metros cuadrados y y tiene contratos vigentes con diferentes inquilinos. El local comercial situado a pie de calle está ocupado por la marca Foot Locker en régimen de alquiler. Mango confirmó resta operación y explicó que “de momento se trata de una inversión empresarial y no hay ningún proyecto de abrir una tienda en este edificio”.
El importe de la operación se ha cerrado en torno a los 20 millones de euros, según fuentes del sector. La ubicación del inmueble, en la esquina con la calle del Carmen, es idónea para destinarlo a establecimiento comerciaLa parte superior del edificio tiene uso residencial, pero podría cambiarse a comercial.
El problema principal se centraría en negociar la salida de los actuales inquilinos.
Isak Andic ha comprado dos edificios en Barcelona y Madrid en menos de un mes
Esta operación es la segunda inversión inmobiliaria de Isak Andic en menos de un mes. A finales de junio formalizó la
compra de otro edificio entero en el Paseo de Gracia de Barcelona a Banco Sabadell por 50 millones de euros. En este caso, Mango ha expresado su voluntad de abrir un establecimiento en la parte inferior del edificio.
La operación fue intermediada por la consultora inmobiliaria Cushman & Wakefield, mientras que la venta de la calle Preciados de Madrid se ha cerrado directamente con el propietario. Para Ballester tampoco ha supuesto una operación aislada. El mes pasado vendió un edificio en el número 3 del paseo Recoletos de Madrid por 48 millones y un gran local comercial en el número 1 del Paseo de Gracia de Barcelona.
Resultados
La empresa de Isak Andic obtuvo el año pasado una facturación consolidada de 1.145 millones de euros (un 4% más).
El grupo con sede en Palau-Solità (Barcelona) no ha facilitado su beneficio consolidado, aunque según el Registro Mercantil, Punto Fa, la principal sociedad del grupo, obtuvo unas ganancias de 40,8 millones en 2008. Mango contaba, al cierre de 2009, con 1.431 establecimientos en un centenar de países.
Este año prevé abrir 150 tiendas más, de las que 59 establecimientos estarán en el continente asiático.
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Este repunte podría suponer un soplo de aire fresco en un sector que ha atravesado meses muy oscuros y alejar los temores de inestabilidad bancaria en la región.
Anterior mente a la crisis, el mercado inmobiliario de varios países de la eurozona, incluso el alemán, mostró algo más que síntomas de recalentamiento. A finales de 2006, el indicador de préstamos hipotecarios llegó a marcar tasas de crecimiento interanuales superiores al 12%.
Sin bien, el posterior estallido de la burbuja en España e Irlanda, y una desaceleración menos dramática en países como Francia, han intensificado la crisis en la región.
Frente a este dato, contrasta el indicador de préstamos a empresas, que en junio siguió en contracción, con un retroceso anual del 1,9% (ligeramente menor al 2,1% de mayo). En general, los préstamos de la región al sector privado se expandieron a una tasa anual del 0,3%, frente al 0,2 por ciento en mayo.
A principios de este mes, Jean-Claude Trichet, presidente del BCE, advirtió de que “una respuesta retardada de los préstamos a sociedades no financieras a la evolución de la actividad económica es una característica normal del ciclo económico”. Además, el BCE espera un resurgimiento de la confianza del mercado financiero tras la publicación de prueba de esfuerzo del pasado viernes, lo que podría incentivar el incremento de los créditos y, por ende, la recuperación.
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