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26 de Julio de 2010 | 
Autor: Las previsiones para finales de 2010 sitúan al euríbor en torno al 1,5%.
- El euríbor en julio estará muy cerca del valor que marcó en 2009.
- La tendencia es que siga subiendo hasta llegar al 3% en 2014.
Además, los bancos han aumentado los intereses a los créditos.
El euríbor a doce meses, el indicador más utilizado para el cálculo de hipotecas, ha subido este lunes otras diez milésimas en su cotización diaria y se ha situado en el 1,390%, una tasa que no alcanzaba desde el 17 de julio de 2009. Las revisiones en julio apenas supondrán diferenciaA falta de nueve sesiones para que acabe el mes, la tasa media provisional ha crecido hasta el 1,350%, con lo que si continúa esta tendencia la cifra definitiva se acercaría peligrosamente al 1,412% que marcó en julio del pasado año.
Así, las hipotecas contratadas hace un año que se revisen en agosto, a las que se aplica la tasa del mes anterior, no experimentarán casi descuentos en sus cuotas, pero tampoco subirán. En lo que va del mes de julio, el euríbor ha experimentado un incremento de 70 milésimas, ya que comenzó el mes en el 1,320%.
¿Hipotecas cada vez más caras?
De seguir así -las previsiones indican que así será- se va a dejar de escuchar la frase, habitual en estos dos últimos años, de “con esta revisión se ahorrará tanto”. Aunque hay muchos factores que definen la trayectoria de este índice, si no ocurre nada raro, las previsiones ven al euríbor cerrar el 2010 en torno al 1,5%, por lo que ya estaría por encima de los valores de diciembre de 2009 con lo que las letras volverían a subir respecto al año pasado.
El índice tocó suelo en marzo de este año -al llegar a su mínimo histórico 1, 215%- y desde entonces ha iniciado una tendencia alcista. Según algunos analistas, el euríbor va a seguir subiendo lenta, pero constantemente hasta situarse en torno al 3% en torno a principios de 2014. A priori, todavía estarían lejos del 5,248% de octubre de 2008 -fecha desde la cual empezó a bajar-.
Al usuario se le va a juntar todo, pues no sólo le va a suponer pagar más por estas tendencia si no que, para compensar el bajo estado del euríbor durante estos dos últimos años, las entidades bancarias han subido considerablemente sus diferenciales -la famosa coletilla del “euríbor más …”- en las nuevas hipotecas.
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El sector inmobiliario recuperará su actividad en 2011, ya que los precios subirán, la venta de viviendas aumentará y el excedente de inmuebles construidos sin vender se reducirá a “niveles residuales”, según el Instituto de Práctica Empresarial (IPE).
El director de investigación del IPE, Patricio Sánchez, explicó en una rueda de prensa que esta reactivación se deberá sobre todo a “un cambio de tendencia” en la caída de los precios, que disminuirá a lo largo de lo que queda de 2010 hasta estabilizarse a finales de año en niveles “muy cercanos al 0 por ciento”.
Según la escuela de negocios, la variación en el precio entre 2011 y 2014 será “positiva, aunque moderada” y oscilará entre el 3% y el 4%.
A su vez, Sánchez indicó que, al mismo tiempo, la bajada de tipos de interés – que, según sus cálculos, se mantendrán en el 1,3%- y la recuperación de la economía hará que la capacidad de adquisición de los compradores aumente, lo que a su vez repercutirá en un crecimiento “suave y sostenido” de las ventas.
Por lo que respecta al stock de viviendas, el IPE estima que en 2010 se ha reducido a 614.742 casas, mientras que hace un año superaban las 800.000, y que habrá sido absorbido en su mayoría en 2011.
No obstante, Sánchez apuntó que en el siguiente año 2012 “puede haber cambios”, ya que, si bien las expectativas sobre el precio “pueden seguir siendo positivas”, la capacidad de compra “puede verse mermada” a causa de una hipotética subida de los tipos de interés motivada por la recuperación de “las principales economías europeas”.
El IPE aseguró que la disminución de la capacidad de compra repercutirá en una estabilización de las ventas, en tanto que el stock “se habrá liquidado” con la excepción de “algunas líneas de costa puntuales”, en tanto que, a partir de 2013, la tendencia predominante en el sector será de “crecimiento consolidado”.
Por su parte, el director general del IPE, José Antonio Pérez, señaló que el repunte en las ventas y la absorción del stock conllevarán un aumento en el número de viviendas iniciadas.
Añadió que la reanudación de la actividad en el sector permitiría que, por cada 100.000 casas que se pongan en marcha, se generen 300.000 empleos directos y 200.000 indirectos, lo que equivaldría al 2,5% del PIB, al tiempo que potenciaría la recuperación del 50% de los ingresos públicos por compraventa de viviendas.
El mercado hipotecario español creció el 0,43% en mayo, respecto al mismo periodo de un año antes, con lo que el saldo total de estos créditos alcanzó los 1,094 billones de euros, según la última estadística publicada por la Asociación Hipotecaria Española (AHE).
Tal y como se pone de manifiesto en los mismos datos, la evolución de este indicador desde que comenzó el año es negativa, ya que se ha reducido también un 0,43%. Según los distintos tipos de entidades, los bancos tenían concedidos en mayo créditos por un importe de 404.202 millones de euros, el 1,43% más que hace un año, mientras que las cajas de ahorros gestionaban 602.930 millones de euros, el 0,32% menos que en 2009.
Por su parte, las cooperativas de crédito tenían concedidas en mayo 71.467 millones de euros en hipotecas, lo que supone un aumento del 2,51% en tasa interanual, en tanto que los Establecimientos Financieros de Crédito (EFC) redujeron el crédito hipotecario concedido un 4,88 por ciento hasta los 16.251 millones de euros.
La titulación hipotecaria, que se define como la conversión de préstamos hipotecarios en títulos de deuda para levantar liquidez en el mercado, cayó en mayo el 6,65 por ciento respecto al mismo periodo de un año antes, ya que pasó de los 227.011 millones de mayo de 2009 a los 211.921 de 2010.
EFE-MADRID. Publicado en CINCODIAS.COM
B. DÍAZ – La zona y la calidad de la construcción siguen desempeñando un papel destacado, pero es en el precio donde parece estar la clave principal de la actual actividad en el segmento de la segunda residencia en la costa española. Descuentos, reducción de precios y, sobre todo, el dato que baraja la mayoría de los expertos: en 2010 sí que se ha llegado al límite. Tras dos años en los que los promotores han hecho cálculos para reducir al máximo los precios de la vivienda, entre un 15 y hasta un 30% en muchos casos, ya poco margen hay para bajarlos aún más.
“El convencimiento de que los precios han tocado fondo ha hecho que el interés de la gente por adquirir una casa en la costa haya despertado. Se sabe que es buen momento para comprar y que quien espere demasiado no tendrá luego la posibilidad de escoger entre lo mejor de las promociones que existen. Los ingleses, al igual que los ciudadanos de otros países europeos, buscan casas, pero todavía permanecen un poco a la espera por el recelo que les genera la situación económica del país. Son los españoles los que se muestran más activos”, afirma Victor Sagué, director de Marketing y Ventas de Taylor Wimpey en España. Eso sí, también empiezan a aparecer ‘nuevos’ inversores, como son los holandeses, árabes, letones, rusos o ciudadanos de otros países del Este.
En cualquier caso, la demanda de viviendas en la costa se mantiene casi al mismo ritmo que el de la primera residencia. Ésta es la idea que defienden desde Realia a través de su responsable de prensa, Álvaro Hernández: “Este mercado no está parado y todavía hay incluso más demanda desde que se ha ajustado el precio. En nuestro caso, las preventas están aumentando en relación al año 2008 y lo mismo ocurre con las ventas”.
La oferta por zonas
Apenas hay movimiento en la construcción. Pocas promociones en marcha y las que están activas son aquellas en las que sólo quedaba alguna fase para concluirlas. La mayoría son las que en el tablero se quedaron en pie tras el ‘parón obligado’. Se trata de un ’stock’ de viviendas todavía significativo. La mayoría de las grandes promotoras con las que pisos.com se ha puesto en contacto, como Habitat, Metrovacesa o Quabit, manifiestan que apenas ya disponen de oferta en la costa y que por tanto son poco representativas para contar cómo está este segmento del sector.
En cuanto a las zonas con más tirón y con mayores posibilidades de cerrar operaciones, conviene no generalizar porque cada producto es diferente. En poblaciones de una misma zona se pueden dar los dos extremos: contar con promociones atractivas o disponer de viviendas que son difíciles de vender. En este último punto, algunos señalan que estas ‘zonas malas’ se desarrollaron de forma desorbitada para una demanda que no existía porque se pensaba que, en ese momento, todo -sin ninguna excepción-, se vendía.
“En nuestro caso, las promociones que tenemos en Mallorca se venden muy bien, porque se trata de una buena inversión, pues es un lugar donde ya queda poco terreno disponible para edificar. También son zonas interesantes los alrededores de Marbella en la Costa del Sol”, dice Sagué. Desde Gilmar mencionan también a la Costa del Sol, en toda su extensión, como el mejor sitio para invertir: “Hechos tan relevantes como la reciente aprobación del Plan General de Marbella van a hacer recuperar la confianza a los compradores en lo que a seguridad jurídica se refiere. Marbella es una locomotora de la Costa del Sol y de la que se aprovecharán municipios aledaños como Estepona”.
Otros, como José María Ramos, consejero del Grupo Santa Clara, hablan de la sobreoferta en esta zona y apuntan hacia otras menos nombradas, como determinadas poblaciones de la costa de Huelva: “Aunque incluso podrían estar a medio camino entre la primera y la segunda residencia, las promociones tienen una buena viabilidad en cuanto remonte el sector”.
Los hay que defienden las zonas clásicas, como es el caso de Levante. “Tiene un gran tirón porque es ya es ‘vieja conocida’, por los precios atractivos que tienen ahora las promociones e incluso por la cercanía a algunas ciudades cuyos habitantes demandan con frecuencia una segunda residencia. También son atractivas la Costa Brava o Andalucía”, explica Hernández.
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Setareh Mohregi, Dtra. Gilmar Estepona |
Hay promotoras que lo tienen muy claro y concretan sus promociones estrella: “Disponemos de una situada en la marina de Sotogrande, con unos descuentos del 50%, y ahora con un precio de 271.500 euros. Son de dos y tres dormitorios, con calidades de lujo, junto a la reserva natural del Río Guadiaro”, comenta Setareh Mohregi, directora de la oficina Gilmar de Estepona. |
Estrategias para mejorar las ventas
Apartamentos, casas pareadas, viviendas de dos o tres dormitorios. La mayor parte del negocio de la segunda residencia en la costa se engloba en las viviendas que cuestan entre 200.000 y 250.000 euros. También se cita las que van de 100.000 a 160.000 euros, pero aquí ya entran en juego otras variables como la relación calidad-precio. Las que superan los 400.000 euros tardan bastante más en concretarse, pero se están cerrando más operaciones que el año pasado.
Lo que nadie rebate es que concretar operaciones resulta ahora algo más difícil, porque los compradores son mucho más reflexivos –no quieren llevarse ninguna sorpresa– y llevan a cabo una investigación exhaustiva antes de decidirse. Son también mucho más selectivos y pesa mucho en su elección el precio, la calidad del inmueble y las garantías que ofrece la promotora. “Las empresas que están quedando son las serias y las que han seguido una estrategia basada en la demanda el mercado. En definitiva, son las que quedarán bien posicionadas”, dice el responsable de Grupo Santa Clara.
En el momento actual, las políticas de muchas promotoras coinciden, al menos, en el ajuste de precios y en llevar a cabo acciones que hagan visibles las promociones. “Es necesario elegir y seleccionar bien el producto, ajustando sus precios al mercado. Somos conscientes de que hay que hacer un esfuerzo suplementario en publicidad y en la asistencia a las distintas ferias inmobiliarias”, explica Mohregi.
En Taylor Wimpey incluyen la importancia de la marca como señal de garantía y calidad; así como la capacidad de anticipación. Esta compañía decidió ya en julio de 2008 bajar sus precios ante la crisis que se avecinaba. De nuevo, el asunto del precio se repite en Realia: “Nuestra política se basa en hacer descuentos, aunque no de forma generalizada. En la costa se puede hablar de un descuento medio del 25% y para viviendas específicas que ofrecemos en las ferias de hasta el 39%. De alguna forma, intentamos también ayudar al posible cliente en otros aspectos y a encauzarle en la búsqueda de soluciones que permitan concretar la operación”. Ante este panorama actual, sí parece que ya hay nuevos descubridores que pueden gritar aquello de ¡viviendas a la vista!
Las cadenas de moda tendrán otro competidor el año que viene para agudizar la batalla del textil de bajo coste, después del desembarco de unas de las principales firmas estadounidenses del sector Forever 21. Esta compañía está buscando sus primeros locales comerciales de Madrid y Barcelona y su llegada será un desafío para las firmas que operan en nuestro país.
España vuelve a convertirse en territorio para la batalla comercial del sector de la moda después de ser foco de atención de operadores internacionales, hasta ahora reacios a entrar en nuestro país. Según informa Cinco Días, este es el caso de Forever 21, que llegará en unos meses y acelerará la guerra de precios en la moda de bajo coste.
Los planes de esta firma estadounidense pasan por implantarse en las principales calles comerciales de Madrid y Barcelona, la Gran Vía y el paseo de Gracia, respectivamente, según adelantan al diario económico fuentes del sector inmobiliario. Su desembarco dará aún más vida a un sector donde Zara, H&M y Mango son los grandes dominadores, enfrentados a la creciente competencia de las firmas de bajo coste de Primark y C&A.
La ubicación en estas zonas comerciales tan reconocidas corresponde a la estrategia que Forever 21 lleva a cabo en su mercado doméstico, donde se implanta en zonas con gran rotación de consumidores, especialmente, jóvenes. Ejemplo de ello es su presencia en Nueva York, donde cuenta con cuatro establecimientos. El último en Times Square, que antes ocupaba Virgin. Esta tienda se inauguró hace sólo unas semanas y se diferencia por permanecer abierta hasta las dos de la madrugada.
El hándicap de la firma lo encontramos en la medida que han de tener sus locales -2.000 metros cuadrados- lo que reduce sus posibilidades en zonas prime. Sin embargo, el mercado inmobiliario, especialmente en las grandes ciudades, es hoy mucho más flexible que en años anteriores, ya que la crisis ha acelerado la rotación de tiendas que no alcanzan sus objetivos.
La firma Forever 21 se dirige a un segmento comercial adolescente con precios low cost que rondan los 25 dólares (20 euros) los vestidos y los 16 dólares (12 euros) las camisetas.
La compañía nació en Los Ángeles hace 26 años de la mano de un comerciante de origen coreano bajo el nombre de Fashion 21. Pronto sus resultados superaron las previsiones y en el primer año sus ventas se multiplicaron por 20. Poco después cambió su nombre a Forever 21. Si se cumplen sus previsiones, cerrará el ejercicio 2010 con un volumen de ingresos de 3.000 millones de dólares (2.350 millones de euros), con lo que duplicaría la facturación lograda en 2005.
La entrada en España supondrá su primer paso en Europa, ya que por el momento, su expansión se ha centrado en Oriente Medio y Asia. Por el momento, su expansión internacional se ha centrado en Oriente Medio y Asia. Está presente en Japón, Corea del Sur, Tailandia, Arabia Saudí, Kuwait o en los Emiratos Árabes Unidos.
