Blog Inmobiliario Gilmar

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Con la entrada en vigor de la Orden de Transparencia y Protección del Cliente de Servicios Bancarios aparecen nuevos índices de referencia oficiales.
El IRS competirá con el euríbor por atraer a los clientes, pero aunque se vende como menos volátil, los expertos advierten de que es más caro.

DIANA SÁNCHEZ

Si está harto de hacer cuentas para ver cómo afecta a su hipoteca la subida del euríbor, alégrese porque a partir de este próximo 28 de abril podrá distraer su atención con nuevos índices de referencia, que se aplicarán a las hipotecas que se contraten a partir de esa fecha.
Con la entrada en vigor de la nueva Orden de Transparencia y Protección del Cliente de Servicios Bancarios aparece un nuevo índice de referencia oficial del mercado hipotecario: el IRS (Interest Rate Swap o Permuta de intereses) y el Tipo medio de los préstamos hipotecarios entre uno y cinco años, para adquisición de vivienda libre, concedidos por las entidades de crédito en la zona euro. Por otro lado desaparecen algunos viejos conocidos de los clientes, el IRPH Cajas y el IRPH Bancos y el tipo activo de referencia de las cajas de ahorro (CECA), que solo seguirán aplicándose a aquellas hipotecas que los tuvieran referenciados antes del 28 de abril, pero solo hasta su completa desaparición, dentro de un año.
El euríbor seguirá ofreciéndose a la hora de contratar hipotecas, pero las entidades bancarias intentarán que los nuevos clientes se decanten por alguno de estos índices, mucho más ventajosos para los bancos, según la Asociación de Usuarios, Cajas y Seguros (ADICAE). ¿Podría entonces llegar a desaparecer el euríbor?  “Podría ser”, dicen desde esta asociación, aunque advierten de que todavía es pronto para saber cómo evolucionará el mercado.
El IRS llegó en marzo al 1,59%, el euríbor se quedó en 1,49%Para esta asociación, aunque la Banca promociona el IRS como un indicador más estable que el euríbor, en realidad se trata “de un indicador más volátil y  más caro” con el agravante de que se revisa cada cinco años. Así el IRS alcanzó un valor medio en marzo del 1,59%, mientras que el euríbor se quedó en el 1,49%.
También seguirán siendo índices de referencia el Míbor (para los préstamos formalizados con anterioridad al 1 de enero de 2000), y el Tipo de rendimiento interno en el mercado secundario de la deuda pública de plazo entre dos y seis años.

¿Qué pasa entonces con la gente que tiene contratadas hipotecas con alguno de los índices que desaparecen?

En principio nada, porque, como explican desde Asociación hipotecaria española “la desaparición de los índices o tipos que han perdido el carácter oficial se producirá un año después de la entrada en vigor de la Orden,  siempre que en ese plazo se hubiese establecido el correspondiente régimen de transición.  Mientras eso no ocurra el Banco de España continuará publicando en su web el IRPH de bancos, el de cajas, y el tipo de referencia de las cajas de ahorros como viene haciendo hasta ahora, es decir, que mientras no se establezca el régimen transitorio no habrá cambios para los hogares que tengan formalizados sus préstamos hipotecarios con cualquiera de estos índices”.
Será el Banco de España quien a través de sus circulares vaya informando de la normativa de desarrollo de esta nueva orden y del régimen de transición de los préstamos afectados, algo que deberá determinar el Gobierno. El porcentaje de gente a la que afectará esta transición es un misterio, incluso para el propio Banco de España, que dice no disponer de estadísticas.
En cualquier caso no está de más revisar las condiciones de los contratos de las hipotecas para no llevarse sorpresas. Muchas hipotecas referenciadas al IRPH de bancos o IRPH de cajas incluyen una cláusula que especifican que, en caso de desaparecer el índice, pasa aplicarse el euríbor más un diferencial. Si esto no está especificado habrá que renegociar con el banco, con un ojo puesto a lo que vaya diciendo el Banco de España.
20minutos.es

Francisco de la Torre, alcalde de Málaga, ha propuesto que la empresa que desarrolle el futuro proyecto de manzana verde en
un barrio construido bajo criterios sostenibles, El Duende, acometa la liberación del suelo en el que actualmente se ubican  las instalaciones de la Empresa Malagueña de Transportes y de los Servicios Operativos Municipales. De la Torre ha considerado que en una etapa de crisis económica como la actual la forma de acometer este tipo de  actuación, que se enmarca en un proyecto pionero que lidera Málaga y en el que participan otras 10 ciudades europeas, de un  total de cuatro países, ha de ser a través de “la colaboración público-privada”.

“Hay que sumar el impulso público y la capacidad del privado”, tras lo que “encontraremos soluciones en no mucho  tiempo”, ha asegurado el alcalde, que ha asistido este martes en el Observatorio de Medio Ambiente Urbano, OMAU, a la  presentación de un documento sobre la manzana verde de El Duende y los modelos urbanos sostenibles que promueve el programa  europeo CAT-MED, un acto en el que también se ha mostrado el avance del Plan Especial de Reforma Interior (PERI) de este espacio.

Según ha señalado a la prensa, antes del acto, al que ha asistido también la subdirectora general de Urbanismo del  Ministerio de Fomento, Ángela de la Cruz Mera, hay que conseguir que “una empresa se enamore de este proyecto, tan de  prestigio y digno de ser mostrado a nivel español y mundial, y consiga el suelo mediante la liberación del mismo”,  contando, para ello, con “la colaboración municipal necesaria”.

Al respecto, ha informado de que hay sociedades interesadas en esta actuación, aunque no ha querido dar más detalles.
Por ello, De la Torre ha abogado por ir definiendo en este año el pliego de condiciones para el concurso del que salga  la empresa dispuesta a acometer la ejecución de este barrio, donde se den cita aspectos como la eficiencia energética, la  movilidad sostenible y la proximidad de los servicios básicos. Será, ha precisado el alcalde, “un concurso complejo”, en tanto que “llevaría unos cuantos meses de elaboración y de
tramitación y luego el tiempo de construir las nuevas instalaciones”. No obstante, ha contemplado la posibilidad de ir por  fases: trabajando primero en la zona ocupada por la sede de los Servicios Operativos y, a continuación, en la de la EMT.
De hecho, ha confiado en que la liberación de ese suelo municipal pudiera ser una realidad entre este año y 2013.  Precisamente, sobre el traslado de la EMT ha recordado que hay un proyecto de nuevas instalaciones “bastante definido”, en  un espacio situado entre el auditorio de Cortijo de Torres y la zona de la antigua fábrica de Mayoral. Para ello, se  cuenta, incluso, con “algunos mecanismos para financiarlo, si no todo, sí parte”, por lo que “tenemos que sumar más  factores para hacerlo viable”.
En cuanto a un nuevo emplazamiento para los Servicios Operativos, ha aseverado que sobre la mesa “hay varias opciones”, contemplando desde la antigua cárcel de Cruz de Humilladero hasta un suelo libre, que tendría que contar, no obstante, con  “ciertas dimensiones” y sobre todo “no estar fuera de los centros de gravedad de la propia ciudad”. Para De la Torre, la difícil situación económica actual “pone de actualidad” el proyecto de manzana verde porque “cuando  hay crisis hay que saber tener un manejo inteligente de la energía” y, por tanto, este tipo de actuaciones “debe  estimular”. Pese a ello, sí ha reconocido que la situación económica actual “puede condicionarnos” porque, aunque es un proyecto  medioambiental, “es de características inmobiliarias” y, como ha destacado, “el proyecto inmobiliario en estos momentos  tiene menos interés que en otros”. Sin embargo, ha hecho hincapié en que “hay que buscar las  soluciones con imaginación”.
Aunque a las empresas privadas “también les afecta la crisis”, ha incidido en que “un proyecto de esta naturaleza no es nada disparatado, sino que puede ser muy conveniente”, porque el objetivo es que “estas iniciativas calen en toda la  sociedad y qué mejor forma de hacerlo que los propios privados las consideren interesantes”. En esta línea, el regidor malagueño ha resaltado el “éxito” que está teniendo el programa europeo CAT-MED, que “lleva ya  varios años desarrollándose y que está animando a otras ciudades a participar”. Como ha resaltado, “las ciudades cada vez agrupan más población”, un 80 por ciento en el caso de Europa y “en pocos años” se llegará al 70 por ciento a nivel mundial.
Por ello, De la Torre ha indicado que es “esencial” que las ciudades “sepan organizarse bien ambientalmente y tener un  urbanismo en materia de sostenibilidad que dé respuesta a los retos del cambio climático”. “Las ciudades han de nacer bien porque nos jugamos mucho en el planeta, que haya un uso inteligente de la energía y una menor contaminación ambiental y producción de dióxido de carbono”, ha concluido.

Real Estate Press

Pablo Herraiz

Este miércoles abre el Mercado Isabela, que en realidad se llama Isabela Gourmet Market y está situado en el madrileño Paseo de la Habana. Y que, como explicaba su propietaria y directora, Isabel López, además “no es un mercado”. En realidad es un espacio gastronómico para comer delicatessen y comprar comida ya preparada para llevar, pero no se venden alimentos no cocinados.
En el Isabela se han invertido más de 31 millones de euros y se espera crear 250 puestos de trabajo. El local, de más de 3.000 metros cuadrados, tendrá cuatro plantas: una coctelería con minicine, dos plantas con 32 puestos de tapas frías y calientes y un restaurante en la planta de arriba, que dirigirá el chef Joaquín Felipe.
La peculiaridad es que cada puesto venderá sus productos en exclusiva; es decir, nadie podrá vender un alimento que ya tengan otros. Así, hay un puesto de croquetas, otro de verduras, otro de comida peruana, otro de hamburguesas… Pero ninguno más venderá esos productos. Como curiosidad, hay uno dedicado sólo a productos elaborados con ganso, desde tortillas hasta jamón y chorizo.

elmundo.es

• El 85% de 500 inversores consultados de 12 países así lo ha manifestado
• España, por delante de Bélgica, Polonia, Holanda, Francia y Reino Unido
• El sector de oficinas y de centros comerciales atrae más que la vivienda
• El 45% de entrevistados cree que el precio de las casas subirá en zonas ‘prime’

El mercado inmobiliario español sigue siendo atractivo para los inversores europeos a pesar de la delicada situación por al que atraviesa. Al menos, así se desprende del informe ‘Indicador de tendencias para la inversión en Real Estate’ elaborado por Ernst & Young el último trimestre de 2011 entre más de 500 inversores en este sector procedentes de Alemania, Austria, Bélgica, España, Francia, Holanda, Luxemburgo, Polonia, Reino Unido, Rusia, Suecia y Suiza.

Hasta el 85% de los consultados ve a España como un escaparate atractivo para este tipo de inversiones. Un resultado que nos mantiene por delante de otras opciones en Europa como Bélgica, Polonia, Holanda, Francia y Reino Unido. Todo ello pese a que sólo un 38% prevé una recuperación a corto plazo del volumen de transacciones en el sector inmobiliario de España. El 60% opina que aumentará de la actividad de fusiones y adquisiciones en este sector en 2012 Francisco Fernández Romero, socio responsable del sector de Real Estate de Ernst & Young, señala que “el informe recoge un moderado optimismo de los inversores extranjeros interesados en activos en España para los próximos meses”. “Sin embargo, seis de cada 10 se muestra de acuerdo en que los mercados de valores serán más atractivos este año 2012 que los activos inmobiliarios, un resultado que también se sitúa por encima de la media de los países analizados”, explica Fernández Romero. El mismo porcentaje del 60% opina que se producirá un aumento de la actividad de fusiones y adquisiciones en este sector en 2012. Por tipo de activos, las estrategias de inversión de los consultados se centrarán, en primer lugar, en el segmento de oficinas seguido por el de centros comerciales y, en tercer lugar, el mercado residencial. Por su parte, las inversiones en hoteles y emplazamientos logísticos seguirán siendo atractivas sólo para los inversores especializados, según los resultados del estudio.

¿Cómo se comportarán los precios?

En relación con el precio de los activos, el informe de Ernst & Young recoge una gran variedad de escenarios según su tipología y localización. En el mercado de oficinas, siete de cada 10 consultados prevén un incremento del precio para aquellos activos situados en localizaciones ‘prime’ mientras, que en las zonas secundarias, la mayoría de los encuestados apuntan a un comportamiento estable. En cuanto a los centros comerciales situados en buenas localizaciones, el 73% de los inversores prevé precios estables y sólo un 8% cree que éste aumentará. En activos con peores localizaciones, un 39% prevé un comportamiento estable mientras que el 37% vaticina un descenso; sólo un cuarto de los consultados estima que el precio de estos activos se incrementará este año tanto en localizaciones ‘no prime’ como aquellos de la periferia. Cuatro de cada 10 prevén una estabilización del precio de las casas en peores localizaciones . En el mercado residencial, la mayoría de consultados, el 45%, pronostica un aumento del precio de las viviendas a medio plazo para los enclaves ‘prime’. En el otro extremo, cuatro de cada 10 inversores prevén un comportamiento estable del precio de las viviendas en peores localizaciones. Finalmente, los inversores esperan que el precio de los activos hoteleros se mantenga tanto para aquellos situados en localizaciones ‘prime’ como secundarias.

Los vendedores más activos

Además de los propios bancos, el informe señala a las constructoras REITs y promotoras como los vendedores más activos en el sector durante este año 2012. Por lo que se refiere a los compradores, los fondos de real estate especializados en el segmento residencial junto con los operadores internacionales, serán los que más activos estarán en el mercado.

Las aseguradoras podrían actuar como proveedores de capital para las inversiones

“En cualquier caso, uno de los temas claves a la hora de cerrar las operaciones será su financiación”, señala el informe. En este sentido, Remigio Barroso, socio de Servicios de Reestructuraciones de Ernst & Young, explica que “una de las conclusiones que se extrae del informe es que los inversores están buscando alternativas a la tradicional financiación bancaria”. Por ejemplo, más de la mitad de los consultados sobre nuestro país cree que en el futuro las aseguradoras podrían actuar como proveedores de capital para las inversiones en este sector.

Madrid, el destino preferido

Por ciudades, y atendiendo a la categoría de oficinas, Madrid y Barcelona siguen siendo los destinos preferidos por los inversores mientras que, para los activos en centros comerciales, la capital española y Valencia copan las dos primeras seguidas, en tercer lugar, de Barcelona. En el segmento residencial, la Ciudad del Turia es donde los inversores ven más oportunidades, seguida de Málaga, Sevilla, Barcelona y Madrid.

elmundo.es

El presidente de la Asociación de Promotores Constructores de España, APCE,  José Manuel Galindo, ha destacado que el sector inmobiliario no quiere ser la “locomotora” de la economía española, sino ser un “elemento motriz” con el peso que le corresponde. Durante su intervención en la Conferencia Inmobiliaria Madrid 2012, Galindo ha remarcado que sólo la inversión residencial representa un siete por ciento del Producto Interior Bruto, PIB, y ha llegado a alcanzar el 12 por ciento, comparándolo con otros sectores como la agricultura que concentra un tres por ciento o la hostelería, que representa el siete por ciento.

“Nosotros queremos ser ni más ni menos que lo que pesamos, no tenemos vocación de ser la locomotora. Lo hemos sido, se ha aprovechado todo el mundo de ello, y queremos ser lo que nos corresponde ser “, ha señalado. Para Galindo, el sector inmobiliarios es “necesario” porque existe demanda, y “conveniente” porque tiene un efecto arrastre en otras ramas productivas de cerca del 40 por ciento, además de su efecto como creador de empleo. Por otra parte, el presidente de Asprima y APCE ha reconocido que el problema del sector reside en su vinculación con el sistema financiero, puntualizando que el desapalancamiento de la economía pasa por resolver el problema inmobiliario, a la vez que ha mostrado su preocupación ante la posibilidad de que los activos normales se conviertan en problemáticos. En concreto, ha subrayado que este contagio podría suponer un ajuste de 60.000 millones de euros más, por lo que ha apelado a la necesidad de que exista un “cortafuegos”, con una colaboración “más dinámica” entre el sector financiero y el promotor.  Sin embargo, ha hecho alusión a las palabras del presidente del Gobierno, Mariano Rajoy, en las que afirma que es necesario sacar las viviendas del balance de los promotores, subrayando que ha existido un cambio en la sensibilidad de las administraciones públicas. Asimismo, Galindo ha puntualizado que la Administración tiene “claro” que la vivienda turística ayudaría al desapalancamiento del sector, y ha estimado que si estas viviendas representan la tercera parte del stock actual, dar salida a 250.000 casas a un precio de unos 200.000 euros inyectaría unos 50.000 millones de euros. También ha remarcado la importancia de crear un “futuro sostenible”, con el fin de evitar desequilibrios entre la oferta y la demanda, a la vez que ha asegurado que el sector ya ha hecho “muchísimas propuestas” a las administraciones públicas para dar salida al stock. Por último, ha destacado que se han presentado reflexiones en torno a la política de vivienda al Ministerio de Fomento, al Ministerio de Economía y Competitividad y al Ministerio de Hacienda y Administraciones Públicas, con propuestas de fiscalidad para éste último.

Real Estate Press