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La llegada de nuevos jugadores a los grandes equipos de la Liga española supone un importante revulsivo para el mercado inmobiliario de casas de megalujo. Los futbolistas, el fichaje VIP de las inmobiliarias  Un reportaje de Rocío Ruiz Sánchez .

Fuente: Expansión.com Inmobiliario

El ladrillo se ha abaratado un 19% desde que estalló la crisis, un porcentaje que se dispara cuando urge vender

‘Urge vender. Piso de dos habitaciones con vistas a la bahía de Málaga. 62m2. Tiene una terraza metida al salón, vistas al mar, orientación sur. A 150 metros de la playa, cerca todos los negocios y comercios, autovía, bus, colegios. Precio súper rebajado: 100.000 euros’. El anuncio cuelga estos días de un conocido portal inmobiliario. No es el único. Solo en el caso de dicha página web el buscador localiza otros 1.890 inmuebles en el conjunto de la provincia cuyo valor de venta no sobrepasa la barrera de los 100.000 euros. Dieciséis millones de las antiguas pesetas. Una cuantía que los expertos del sector tachan de «insólita» e «impensable» hace solo unos años.

Anecdótico o no -como señala el presidente del Colegio de Agentes de la Propiedad, Cayetano Rengel- demuestra que algo está cambiando. Este experto lleva vendiendo casas desde 1980. Nada menos que 31 años. E insiste en que es la primera vez que asiste a un «bajón» de precios tan acusado. «En la época del ‘boom’ pisos que estaban escriturados en su día a cuatro millones se adjudicaban a cuarenta. Eso era de locos. Ahora la crisis está poniendo las cosas en su sitio, regulando el mercado», dice. Y continúa: «Tenemos una oferta inmensa y una demanda que apenas se mueve por culpa, principalmente, de las entidades financieras. En este escenario están surgiendo los denominados chollos. El estancamiento brutal del ladrillo es el que está generando estos precios tan anómalos», añade Rengel.

Estepona - Málaga -

Hasta hace cuatro años la construcción era la gran gallina de los huevos de oro. La banca daba créditos a diestro y siniestro mientras muchos malagueños, en mitad de una inusitada espiral consumista, no sentían ningún vértigo a la hora de endeudarse. Con el ‘boom’ como telón de fondo, las inmobiliarias florecían como setas. Entonces había café para todos y, pese a los altos costes, el cartel de ‘se vende’ duraba pocos meses colgado de las fachadas. Dicha estampa, sin embargo, forma parte ya de la historia. Las cifras oficiales confirman que en materia de vivienda cualquier tiempo pasado sí fue mejor.

La mitad de transacciones  

La estadística del Ministerio de Fomento pone números a este descalabro: entre 2007 y 2010 las transacciones se desplomaron en el conjunto de la provincia un 45,8%, pasando de las 38.976 a las 21.110. La friolera de 17.866 menos. Han caído las ventas y, por ende, han bajado los precios. En concreto, un 19%: de los 2.254 euros el metro cuadrado que se cobraba antes de la crisis a los 1.826.

Con estos datos servidos en frío sobre la mesa no es de extrañar que los expertos adviertan de que el sector atraviesa «uno de sus peores momentos». La coyuntura actual ha obligado de hecho a particulares y promotores a aceptar nuevas reglas de juego para dar salida a una abultada bolsa de pisos sin vender que supera las 22.000 unidades. En este escenario, se imponen las negociaciones y las rebajas.

Marbella - Costa del Sol

Los portales inmobiliarios evidencian esta nueva tendencia. Así, los filtros de búsqueda permiten ya desde visualizar las gangas a aquellos anuncios en los que al dueño le urge la comercialización o han bajado considerablemente de precio. Muchos, como éste que localizamos en Manilva, hasta por encima del 40%: «Ofertón. Promoción de lujo en pleno campo de golf de La Duquesa. Muy cerca de la playa y del puerto deportivo. Increíbles vistas y calidades. Piso de 135 m², 2 dormitorios, 2 baños, Urbanización cerrada con piscina. Antes 290.000 euros. ¡Ahora solo 145.000, un 45% menos!».

Por tipos de inmuebles, los datos de Fomento evidencian que el mayor ajuste se ha producido en la vivienda nueva de hasta dos años de antigüedad. En este caso, el metro cuadrado ha pasado de valer 2.496 euros en 2007 a 1.933 en el primer trimestre de 2011: un 22,5% menos. Los pisos de segunda mano, por su parte, se han abaratado un 18,4%, de los 2.127 euros a los 1.734.

Dentro del mapa de la provincia, las bajadas más pronunciadas se están dando en Estepona (donde las tarifas han retrocedido un 32% desde el cuarto trimestre de 2007), en Vélez-Málaga (un 29%) y en Marbella, donde lo han hecho un 26,7%. En la capital el tijeretazo en el coste del metro cuadrado ha sido más discreto: del 22%. En la cola se sitúa Rincón de la Victoria, con un descenso del 18,6% en el precio de la vivienda.

La obra nueva, la más afectada

Los pisos de nueva construcción han sido los que más han reducido el precio, por pura necesidad. Y es que en este sector las transacciones han caído en picado un 64% desde finales de 2007, pasando de las 5.319 a las 1.905. En la segunda mano (que representa actualmente el 68% de las operaciones de compra) paradójicamente se ha producido un leve repunte del 4,9% en el citado periodo, de las 3.992 a las 4.191. Por su parte, el valor medio de las adquisiciones se ha abaratado en 33.718 euros, de los 220.085 que costaba una casa en 2007 a los 186.366 del último trimestre de 2010.

Fuente:  Diario Sur

Su profesionalidad marcará la pauta en torno a un volumen de negocio que tiende a estabilizarse

Mercedes Martín Luengo

Jesús Gil Marín, consejero delegado de Gilmar

El colectivo de la intermediación inmobiliaria aboga por la profesionalidad en tiempos de crisis. Alfonso Matesanz Santiago, presidente de Asociación Empresarial de la Gestión Inmobiliaria (AEGI), considera que “la formación y la mejora de la competitividad serán claves para implementar la situación de un sector que logrará estabilizarse en cuanto la banca suavice la concesión de crédito”. Su objetivo es esa demanda latente, ya sea para acceder a la primera casa, por necesidad de ampliar la actual o por otras razones. “El ministro de Fomento, José Blanco, afirmaba que esta demanda se sitúa anualmente por encima de las 300.000 viviendas solo para núcleos familiares o unifamiliares que se crean” concluye Matesanz Santiago.

Manuel Rico Alamán, director de marketing del Grupo Roan, estima que este ejercicio será una continuación de 2010, es decir, “un año duro donde se posicionarán las empresas que den un servicio profesional a vendedores y compradores”. En esta línea se expresa Jesús Gil Marín, consejero delegado de Gilmar, que espera “se consolide la profesionalización de un sector que ha sufrido muchos vaivenes, mucho intrusismo y poco reconocimiento”. Mientras que Manuel J. Fernández Macías, director del Grupo Redpiso, confía en que “a medida que vaya discurriendo el año, empezaremos a notar cierta estabilidad en el sector, cosa que en los últimos años no hemos tenido”.

Cierre y apertura de agencias

El cierre masivo de agencias ha favorecido a las firmas que permanecen. Antes el mercado estaba colapsado y era víctima de un intrusismo feroz al calor de operaciones muy rentables que atraía a todo tipo de oportunistas, según los responsables de las agencias. A juicio de Gil Marín, “la depuración ha sido empujada por una crisis de gran magnitud, por lo que el proceso ha sido muy rápido y traumático. Pero a quienes tenía una clara vocación y sentían este negocio como una profesión, las crisis les fortalece”. En palabras de Rico Alamán, “con la caída de negocio todos hemos tenido que hacer ajustes importantes, pero también nos ha servido para revisar la calidad de nuestros servicios y mejorarla”.

Durante este año, se espera que cesen los cierres o lo hagan con más mesura, de hecho, ya en 2010 abrieron sus puertas nuevas agencias. Gil Marín cree que “las agencias inmobiliarias puras sufrirán menos y el crecimiento será muy controlado”. Manuel Rico estima que más que cierres “habrá ajustes”. La idea es que el volumen de operaciones se ha estabilizado y sólo seguirán funcionando los que ofrezcan el mejor servicio y confianza. Crecer y posicionarse sigue siendo la estrategia. El Grupo Redpiso tiene previsto abrir 15 nuevas agencias este año. Gilmar también apuesta por la apertura de oficinas, y nuevos departamentos, sobre todo, de fincas rústicas.

Compradores jóvenes

La clave para Manuel Rico residirá en “detectar potenciales clientes compradores y fidelizarles”. El perfil del comprador potencial será para Redpiso el mismo que en 2010, “gente joven con estabilidad laboral”.

Los requisitos mínimos que tendrá que cumplir el potencial comprador para acceder a la compra serán la capacidad financiera o la existencia de avales de familiares o amigos. Según el consejero delegado de Gilmar, “hablamos en general de una edad mínima que permita tener un historial, ingresos, nóminas, bienes… También cuentan inversores y fondos, cuya situación fiscal puede contribuir a realizar operaciones y su problemática es muy distinta al del joven que adquiere su primera vivienda”.

Manuel Rico apunta que “cada tipo de casa tiene su perfil. Hay compradores que buscan viviendas económicas y necesitan financiación, y clientes que están pensando en un cambio de vivienda y casi no necesitan financiar”.

Más movimiento de segunda mano

Las preferencias estarán mediatizadas por el crédito y la capacidad financiera. Fernández Macías pronostica “mayor movimiento en la compra de viviendas de segunda mano y en zonas céntricas”. Por su parte, Gil Marín argumenta que “los jóvenes tendrán mas fácil las viviendas nuevas protegidas en la periferia, dados los precios del suelo y el importante stock existente. A mayor capacidad financiera, los compradores se aproximarán más al centro y a los barrios residenciales de lujo. Los inversores familiarizados con el sector seguirán apostando por las zonas prime, sea nueva o usada. El mercado de segunda mano será más activo y dinámico, y por tanto, la reforma se activará. La nueva construcción sólo triunfará en enclaves muy selectos”.

Lo determinante para Manuel Rico es un precio atractivo: “el cliente ahora puede elegir y le gusta centrar la zona y después ajustar su presupuesto al tamaño de la vivienda”. En cuanto al precio de la vivienda, “la pérdida de la desgravación fiscal tendrá que verse compensada por una bajada en los precios de los inmuebles, un hecho que será más significativo en unas zonas que en otras”, puntualiza Fernández Macías.

La percepción general es que los precios bajarán sólo en aquellas zonas que todavía tengan recorrido, ya que la oferta sigue siendo muy superior a la demanda. En zonas muy apreciadas con una oferta más limitada, no bajarán. Jesús Gil puntualiza que “el precio bajará en función de las zonas, las más demandadas es posible que ya no bajen o muy poco, a diferencia de otras en las que la oferta es mayor y hay pocos compradores”. La venta de pisos por parte de bancos se suma a la competencia, pero abre una oportunidad de negocio para las agencias por su profesionalidad. Los bancos empiezan a echar mano de los profesionales. “Por lo pronto, nosotros hemos alcanzado acuerdos con varias entidades que ya están dando resultados”, apunta Gil Marín.

El Grupo Redpiso también ha optado por una estrecha colaboración con las entidades financieras. “Está claro que su negocio no es vender inmuebles y por eso, necesitan profesionales expertos que les ayuden a colocar sus carteras en los próximos años”, matiza Fernández Macías. Para Manuel Rico el plus que un banco puede ofrecer a un cliente es la financiación, pero aunque la financiación resulta vital para vender, los profesionales del sector están convencidos de que el asesoramiento, la elección y el conocimiento seguirán siendo imprescindibles para que un comprador decida firmar.

Fuente: Pisos.com

• Las medidas fiscales del Gobierno animan el maltrecho sector inmobiliario
• Las transacciones de vivienda usada crecieron un 12,4% y las de nueva un 1,8%
• En total, durante el pasado ejercicio se cerraron hasta 441.368 operaciones
• Primer incremento registrado por el INE, que elabora la estadística desde 2008
• Los registradores contabilizan descensos de las operaciones desde 2006
  
  

Esperanzadora noticia -aunque quizá demasiado condicionada- para el sector inmobiliario. La compraventa de viviendas aumentó un 6,8% en 2010 con respecto a 2009, hasta un total de 441.368 operaciones, según ha informado el Instituto Nacional de Estadística (INE). Todo apunta a que las medidas fiscales impulsadas por el Gobierno -subida del IVA en julio y el fin de la desgravación por adquisición de casa para todas las rentas el 31 de diciembre de 2010- han animado un maltrecho sector en depresión según al estadística del INE desde 2008, año en el que se vendieron 558.429 inmuebles, un 28,6% menos. Según los datos de los registradores, la estadística cae desde 2006, cuando se cerraron 916.103 operaciones, un 7,2% menos.

Del total del casi medio millón de inmuebles transmitidos, el mercado de segunda mano y el nuevo se repartieron el pastel prácticamente a partes iguales: el 50,4% de las operaciones se realizó sobre viviendas a estrenar y el 49,6% sobre casas de segunda mano. En comparación con 2009 (414.811 casas traspasadas, -24,9%), el número de transacciones de casas nuevas apenas se incrementó un 1,8%, hasta sumar 222.655 operaciones; mientras que la cifra de usadas creció un 12,4%, con 218.713 operaciones.

En cuanto al régimen de los inmuebles, la mayor parte de las viviendas vendidas durante 2010, en concreto el 88,7%, correspondió a viviendas libres. Así, la actividad de este tipo de pisos repuntó un 5,4%, hasta 391.296 operaciones. Aunque cabe destacar el incremento experimentado en el sector de la vivienda protegida, que con 50.072 transacciones registró un notable avance del 18,5%.

Evolución de la estadística en 2010 (INE):

* Enero – 34.000 (libres) | 4.263 (protegidas) | 38.263 (TOTAL)
* Febrero – 35.720 (l) | 5.313 (p) | 41.033 (T)
* Marzo – 33.632 (l) | 3.929 (p) | 37.561 (T)
* Abril – 30.659 (l) | 3.667 (p) | 34.326 (T)
* Mayo – 33.873 (l) | 3.914 (p) | 37.787 (T)
* Junio – 33.581 (l) | 3.716 (p) | 37.297 (T)
* Julio – 38.838 (l) | 5.000 (p) | 43.838 (T)
* Agosto – 39.250 (l) | 4.567 (p) | 43.817 (T)
* Septiembre – 31.763 (l) | 4.286 (p) | 36.049 (T)
* Octubre – 23.927 (l) | 3.271 (p) | 27.198 (T)
* Noviembre – 28.732 (l) | 4.014 (p) | 32.746(T)
* Diciembre – 27.321 (l) | 4.132 (p) | 31.453 (T)
* TOTAL 2010 – 391.296 (l) | 50.072 (p) | 441.368 (T)

Con el aumento de la compraventa de viviendas en 2010 se pone fin a dos años de intensos descensos. En 2009, la compraventa de viviendas se desplomó un 24,9% y en 2008 -primero del que se tienen datos comparables- bajó un 28,6%. Aunque la estadística refleja una mejoría respecto a los dos últimos años, las ventas registradas en 2010 contrastan con las contabilizadas en 2007, cuando se adquirieron en España 775.300 viviendas en pleno ‘boom’ inmobiliario. Más preocupante resulta aún el dato si se compara  con las 916.103 casas vendidas en 2006, según los datos de los registradores.

Además, durante los cuatro últimos meses del año pasado, la actividad sufrió registros interanuales negativos, aunque en algunos casos bastante moderados. De hecho, en diciembre, el dato de las transacciones de casas (31.453) cayó un 1,7% en tasa interanual, uno de los menores descensos de toda la serie, iniciada en enero de 2008. En tasa intermensual (diciembre sobre noviembre de 2010) la compraventa de viviendas descendió un 3,9%.

Cantabria, mayor proporción casa/habitante

El año pasado se vendieron en España una media de 1.175 viviendas por cada 100.000 habitantes, siendo Cantabria la comunidad autónoma que registró más transacciones de inmuebles (1.653 operaciones por cada 100.000 habitantes). Le siguió La Rioja (1.509), Murcia (1.434), C. Valenciana (1.412), Andalucía (1.276), Castilla-La Mancha (1.271), Aragón (1.207), Castilla y León (1.196), Extremadura (1.193) y Madrid (1.183).

Por debajo de la media se situaron Navarra (1.166), Baleares (1.102), País Vasco (1.080), Asturias (1.072), Canarias (1.021), Galicia (982) y Cataluña (926), en tanto que en las ciudades autónomas de Ceuta y en Melilla se vendieron 697 y 1.621 viviendas por cada 100.000 habitantes, respectivamente.

En términos absolutos cuatro comunidades autónomas aglutinaron casi el 60% del total de operaciones anuales con Andalucía a la cabeza. La región andaluza registró el mayor número de viviendas vendidas el pasado año (83.362), seguida de Madrid (60.781), Comunidad Valenciana (57.902) y Cataluña (55.500).

Fuente: Agencias | ELMUNDO.es | Madrid

Javier Gil, asesor comercial de GILMAR, enseña dos viviendas de lujo para el programa GENTE de TVE.

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