Paradojas de la crisis: los pisos que mejor se venden no son los más baratos, sino los más caros. La recuperación del sector inmobiliario ha empezado a dejarse notar en las mejores zonas de Madrid y Barcelona, las dos ciudades que concentran las mayores clases medias del país.

Joan Ollé, presidente del Colegio de Agentes Inmobiliarios de Barcelona, señala que “las clases media-altas son las que tiran del mercado porque son las que están consiguiendo que la banca les de crédito”. Así, la demanda que consigue comprar un piso está formada por personas de mediana edad, a partir de los 35 años, que quieren cambiar de barrio, ganar metros cuadrados o buscar un piso mejor que el que tienen ahora.

En concreto en Barcelona, según los datos del Colegio de Agentes Inmobiliarios de Barcelona, en los últimos doce meses los precios han subido ya en Les Corts y Ciutat Vella (un 3% en ambos casos, hasta los 5.045 euros/ m2y 3.987 euros/ m2)y se han estabilizado en la Zona Alta (Pedralbes, Sarrià y Sant Gervasi) hasta los 6.135 euros/ m2y en el Eixample (4.465 euros/ m2).

En el otro extremo la mayor caída de precios en los últimos doce meses se da en el distrito en el que son más económicos, Nou Barris (bajan un 9%, hasta los 3.035 euros / m2),con fuertes bajadas también en Sant Martí (8%), y Sant Andreu (7%). Ollé recuerda que estos distritos son también los que habían experimentado mayores alzas de precios en los años del boom, por lo que era lógico que los ajustes fueran mayores. …

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Los datos no dejan lugar a dudas, los españoles no nos fiamos de las agencias inmobiliarias a la hora de adquirir una vivienda y preferimos hacerlo por nuestra cuenta. Según las estadísticas que maneja la Asociación Empresarial de Gestión Inmobiliaria (AEGI), patronal que agrupa a algunas de las principales agencias del país, en España únicamente el 30% de las operaciones inmobiliarias se realiza a través de intermediadores profesionales, mientras que el 70% restante se lleva a cabo entre particulares.

¿Qué es lo que hace que confiemos tan poco en la intermediación a la hora de comprar, vender o alquilar casa mientras que en otros países, como en EEUU, esta proporción se invierte hasta el punto de que el 80% del mercado está acaparado por profesionales inmobiliarios?

Carlos Arenas, presidente de AEGI Madrid, ofrece una pista: «Durante los años del ‘boom’ inmobiliario cualquier persona con un teléfono móvil se autoproclamaba agente inmobiliario». Según Arenas, en esos años surgieron miles de empresas e individuos que cometieron todo tipo de «desmanes y estafas» como «vender una casa dos veces» y que terminaron por arruinar la imagen de todo el sector.

ELMUNDO.ES

Por este motivo, ya desde ese momento, las empresas se empezaron a plantear la necesidad de crear un marco de autorregulación «para proteger al cliente y no perjudicar a las empresas». Ese marco regulatorio acaba de ver la luz en forma del llamado Código de Buenas Prácticas, que sus impulsores definen como «un icono de prestigio para los profesionales y una garantía para los clientes», y que nace con la idea de recuperar la confianza de los consumidores.

Carlos Arenas se atreve incluso a aventurar que este documento, con el que las agencias inmobiliarias pretenden «renacer» aprovechando la futura normalización del mercado, significará «un antes y un después en el sector de la intermediación».

Este código, al que empresas y profesionales se acogerán de forma voluntaria, pretende dar «un plus de calidad» al consumidor y con él, AEGI quiere transmitir la idea de que confiar las operaciones inmobiliarias a los profesionales que estén suscritos al mismo supondrá contar con las máximas garantías en cuanto a encontrar el mejor precio, recibir la información más completa sobre los inmuebles, contar con toda la seguridad jurídica, sin olvidar el ahorro de tiempo.

«En el fondo, lo que queremos es que, igual que la gente va a la farmacia si tiene un resfriado, acuda a nosotros cuando tenga que vender, comprar o alquilar una casa», reconoce el máximo responsable de la asociación en Madrid. «Para eso hay que educar al consumidor para que se acostumbre a demandar estos servicios de calidad y los exija», apostilla.

Ventajas

Y es que desde AEGI insisten en la idea de que, a diferencia de lo que pasaba hace unos años, «cuando si te equivocabas en una operación inmobiliaria, el propio mercado subsanaba el error porque podías vender al día siguiente, recuperando el dinero invertido o incluso sacando beneficios», en estos momentos «el mercado inmobiliario ya no da margen para las equivocaciones».

Por ese motivo, los profesionales de la intermediación defienden la importancia de su labor por cuanto «las decisiones que tome el cliente estarán avaladas por el mejor asesoramiento y la más completa información».

El presidente de AEGI Madrid habla del precio como una de las principales ventajas de buscar casa con un profesional. «Simplemente con echar un vistazo a los portales inmobiliarios se puede observar que en un mismo barrio, los pisos más baratos son los que comercializan las agencias», comenta Carlos Arenas. -SU VIVIENDA ha comprobado esta afirmación analizando la base de datos de inmuebles de Globaliza-Su Vivienda, constatando que este fenómeno se da principalmente en los pisos de mayor tamaño-.

Arenas justifica este fenómeno porque los profesionales únicamente aceptan «casas que se puedan vender», por lo que «actualmente», asegura, «rechazamos más de un 50% de las que nos llegan porque tienen precios invendibles».

Por otro lado, advierte de que en estos momentos tan convulsos los agentes inmobiliarios son «fundamentales en la negociación del precio», ejerciendo de «moderadores» entre las expectativas del vendedor y las del comprador. «Pero a la hora de comprar o alquilar una casa no todo es el precio», recuerda Arenas, para quien únicamente un profesional inmobiliario es capaz de saber «si la relación calidad precio es la adecuada».

Arenas enumera otra serie de ventajas tales como la del ahorro de tiempo tanto para quien vende o alquila su casa como para el que busca; la seguridad jurídica que aporta la agencia durante todas las fases de la operación; y el asesoramiento en temas legales y fiscales «que muchos pasan por alto».

En esta asociación son conscientes de que otro de los factores que ha contribuido a dar mala imagen a su sector es el de la opacidad de las comisiones que cobran los profesionales por ofrecer sus servicios. «Generalmente se le cobra el 5% del importe de la venta a quien vende la casa, pero cada profesional puede cobrar lo que quiera», reconoce Arenas. «Eso seguirá siendo así -continúa-, pero quienes se acojan al Código de Buenas Prácticas deberán exhibir obligatoriamente un cuadro de tarifas y honorarios a la vista de todos sus clientes».

Las agencias inmobiliarias están convencidas de que esta crisis va a servir de purga al sector, «porque ha eliminado a elementos indeseables que no queremos que vuelvan» y confían en invertir en poco tiempo el porcentaje de quienes confían en sus servicios, de forma que pronto «el 70% de personas que realice operaciones inmobiliarias las haga asesorándose por profesionales».

La banca, competencia desleal

Los responsables de AEGI lamentan el papel que están adquiriendo las entidades financieras en los últimos tiempos, en los que se han convertido en «las inmobiliarias más activas del país».

Carlos Arenas, presidente de la patronal madrileña de agencias inmobiliarias, alerta sobre el hecho de que algunos bancos y cajas estén «robándoles» clientes.

«Lo que sucede -explica Arenas- es que una vez que el comprador se ha decidido por una casa y va al banco a pedir la hipoteca, allí le ofrecen una de las viviendas que comercializa la entidad y también un préstamo con condiciones mucho mejores para que se decida por ella, aunque realmente no sea lo que busca».

Ante este problema, algunas agencias están creando sus propios departamentos de financiación para evitar que sus clientes lleguen a las entidades financieras y son ellas las que se encargan de negociar con las diferentes entidades para conseguir la hipoteca.

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Poco a poco, las entidades van perdiendo el miedo a la suscripción de nuevos préstamos hipotecarios. Los tipos de interés en mínimos hacen que muchas familias puedan volver a replantearse la compra y financiación de un piso, lo que está avivando el lanzamiento de nuevas hipotecas. Sus diferenciales son ahora más ajustados, aunque los requisitos de vinculación y suscripción de otros productos que exigen bancos y cajas son mayores.

Por primera vez en dos años y medio, crece el número de hipotecas constituidas por el sector financiero. A cierre de noviembre, los préstamos concedidos para financiar primera vivienda alcanzaron los 52.043, lo que supone un crecimiento del 1,8 por ciento respecto al mismo mes de 2008.

Las entidades financieras van abriendo poco a poco el mercado del crédito para particulares. La bajada de los tipos de interés (el euríbor cerró enero en el 1,23 por ciento) está impulsando la contratación de nuevas hipotecas. La competencia, de hecho, vuelve a avivarse, como se aprecia en la bajada de los diferenciales aplicados en los préstamos. No obstante, las entidades están aumentando los requisitos de vinculación que exigen para poder suscribir sus préstamos. Domiciliar la nómina y varios seguros son requisitos prácticamente ineludibles.

FINANZAS.COM

Deutsche Bank acaba de presentar su Hipoteca Rompedora + db. El préstamo, cuya finalidad debe ser la compra de primera vivienda, aplicará un tipo de interés inicial del 2,25 por ciento durante los dos primeros años. Posteriormente, estará referenciado al euríbor, más un diferencial del 0,45 por ciento. El plazo de amortización máximo es de 30 años. El préstamo, que financia hasta el 80 por ciento del valor de tasación del inmueble, no presenta comisión de apertura ni cancelación parcial. No obstante, aplicará una comisión de cancelación total del 0,50 por ciento si esta operación se realiza durante los cinco primeros años de la vida de la hipoteca y del 0,25 por ciento si se realiza después. La entidad exige domiciliar la nómina, realizar un gasto mínimo con tarjeta, aportar a un plan de pensiones o a fondos de inversión, contratar un seguro de vida y otro de hogar.

Activobank, por su parte, ha mejorado las condiciones de su Hipoteca Activa Plus. A partir de ahora, el préstamo aplicará un tipo de interés igual a euríbor más un diferencial del 0,35 por ciento. Para beneficiarse de estas condiciones, el cliente deberá domiciliar su nómina y contratar seguros de vida y hogar. El préstamo presenta un tipo de interés mínimo (suelo hipotecario) del 1,5 por ciento, y un tipo máximo del 12 por ciento. Financia hasta el 80 por ciento del valor de tasación de la primera vivienda a un plazo máximo de 40 años.

Banesto apuesta por crecer en su negocio hipotecario con la nueva Hipoteca Selección. El producto forma parte de la gama de Productos Selección que la entidad ha lanzado haciendo gala de su carácter de patrocinador oficial de la Selección de Fútbol española durante la Copa del Mundo Sudáfrica 2010. En concreto, la Hipoteca Selección, que podrá contratarse hasta el 31 de marzo,  ofrece un tipo de interés igual a euríbor más un 0,80 por ciento. Puede suscribirse desde 60.000 euros. Presenta un plazo máximo de amortización de 35 años y mínimo de quince. Como gancho promocional, la entidad regalará a los clientes que tomen este producto hasta 1.500 euros disponibles en una tarjeta de crédito para la compra de electrodomésticos en las tiendas Expert.

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Pocas alegrías para los que están a la espera del derrumbe de los precios con la idea de comprar por fin un piso. Porque, según la estadística que elabora el Ministerio de Vivienda, la tendencia a la baja continúa, pero pierde fuelle. Lo dijo ayer la responsable ministerial que presentó los datos: “La caída continúa, aunque es cada vez menos acentuada”.

EL PAIS.COM “Los precios de la vivienda caen cada vez menos“

Anunciación Romero compareció para informar de que la vivienda libre se abarató durante 2009 un 6,3%. Así, el metro cuadrado cuesta ahora 1.892 euros. Si se contabiliza únicamente el último trimestre del año, la caída se queda en un ligero 0,6%. Con éste, la estadística oficial ya encadena dos años de bajadas. Pero desde mediados del año pasado los descensos son cada vez más moderados, lo que hace presagiar que la estabilización no anda muy lejos.

Se trata de un dato relevante. Pero en un mercado tan diversificado como el de la vivienda, es casi más significativo otro que se extrae de la estadística: 20 provincias ya parecen acariciar el repunte del precio del ladrillo. En estos territorios -Zaragoza, Asturias, Burgos, León, Palencia, Salamanca, Soria, Zamora, Albacete, Ciudad Real, Guadalajara, Toledo, Barcelona, Girona, Lleida, A Coruña, Ourense, Navarra, Guipúzcoa y Ceuta-, los pisos eran a finales de 2009 más caros que tres meses antes. Por ahora sólo cuatro provincias (Cáceres, Ourense, Pontevedra y La Rioja) registran tasas interanuales positivas, pero todo apunta a que esta lista se engrosará en los próximos trimestres. Anunciación Romero aseguró ayer que los precios bajan más en el arco mediterráneo y en zonas limítrofes de Madrid, donde se concentra “el mayor volumen de stock” de pisos sin vender.

No son sólo los precios. La estadística de transacciones que elabora el Instituto Nacional de Estadística (INE) también da síntomas de que los desplomes han llegado a su fin. Las 34.828 transacciones de viviendas que se registraron en noviembre suponen 2,6% menos que las cerradas en el mismo mes del año anterior. Esta caída es la menor desde que el INE comenzara a elaborar esta estadística, en enero de 2008. En toda la serie, sólo ha habido tres meses con caídas inferiores a los dos dígitos. Las compraventas de viviendas se han movido habitualmente en caídas superiores al 20%.