Blog Inmobiliario Gilmar

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Jesús Gil Marín y Sulaiman Al-Fahim

El presidente del grupo Moltealto José Antonio Valle, invitó a su amigo Jesús Gil Marín, consejero delegado de Gilmar, a  una reunión de negocios celebrada con el empresario Sulaiman Al Fahim.

En dicha reunión, Dr. AL Fahim, ha alcanzado un acuerdo de colaboración con la  inmobiliaria Gilmar, quién será responsable del asesoramiento y gestión de los temas relacionados con bienes inmuebles en España.

Sulaiman Al-Fahim y el grupo Montealto firmaron  un acuerdo marco de colaboración  para realizar proyectos de energías renovables en Oriente Medio.

Este acuerdo establece líneas de colaboración con empresas españolas en los ámbitos de energías renovables e infraestructuras.

Al -Fahim es considerado como uno de los  empresarios más reconocidos del mundo árabe.  Habiendo creado Hydra Properties y sido parte del Consejo del Holding Royal Group of Companies, formado por un conglomerado de 50 empresas entre las que se encuentran bancos como el First Gulf Bank hasta principios de 2010. Asimismo es embajador de buena voluntad de Naciones Unidas, presidente honorario de la Organización Intergubernamental de Energías Renovables y Director de la AURD, la Unión Arábiga para el Desarrollo.

Oficinas y propiedades  comerciales de calidad continúan siendo las que cuentan en general con mayor interés.

El ranking del mercado inmobiliario de las grandes ciudades europeas muestra que Madrid (25) y Barcelona (26) continúan en las últimas posiciones de la lista, solamente superando a Dublín (ver cuadro). Respecto a las dos ciudades españolas, las opiniones de los expertos están muy ligadas a la mala marcha de su economía y, tanto los actores locales como los inversores extranjeros, predicen tasas de paro más elevadas y alquileres más reducidos durante este año. Pero, al mismo tiempo, aseguran que Madrid y Barcelona carecen de problemas estructurales de oferta, por lo que recuperarán su protagonismo en el mercado de inversión en cuanto haya signos de recuperación económica.

Lideran la clasificación Munich y Hamburgo, como ciudades con menos riesgos  para invertir. Los expertos atribuyen a Alemania una mayor estabilidad que al resto, tanto en el aspecto inmobiliario como en el económico en general, ya que dichos mercados no suben tanto en época de bonanza y, por lo tanto, no pueden caer en picado. Tampoco debe olvidarse Londres, mercado que a pesar de la situación de la economía, ha corregido muy  rápidamente, y el interés inversor va anticipándose a la recuperación. La gran cantidad de dinero que persigue la limitada oferta de activos prime ha comprimido las rentabilidades en el centro de Londres, donde algunas de las transacciones ya han alcanzado niveles de rentabilidad parecidas a los tiempos del boom.

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Las constantes vitales del sector inmobiliario siguen latiendo muy débiles. Sin embargo, en los próximos meses varios factores podrían estimularlas. El incremento del impuesto sobre la compra de vivienda a partir de julio y el fin de la desgravación “universal” de estas adquisiciones a partir de 2011 están moviendo a muchos ciudadanos a plantearse si ha llegado ya la hora de contratar una nueva hipoteca y cambiar de casa.

Aunque al mercado inmobiliario le queda un largo camino para purgar sus excesos, las últimas cifras sobre transacciones de inmuebles han abierto tímidamente la puerta al optimismo.  Según datos del Ministerio de Economía, estas operaciones aumentaron un 4,1% en los tres últimos meses de 2009, frente al mismo periodo del año anterior. Este avance supone el primer ascenso desde el cuarto trimestre de 2006, con 130.572 operaciones.

¿Cambio de tendencia?
Tales cifras avalan que, aunque los tiempos de frenesí inmobiliario quedan muy lejos y muchos ciudadanos están conteniendo su intención de compra a la espera de que los precios de la vivienda caigan todavía más, la demanda no es eternamente elástica y ya hay quien ve buenas oportunidades en el mercado.

Varias entidades reconocen que el interés que muestran sus clientes sobre la contratación de hipotecas puente “préstamos orientados a facilitar el cambio de casa” está aumentando. Sin embargo, la mayor parte de las solicitudes de información se concretan en contadas ocasiones. “Muchos de estos clientes están esperando a que los precios bajen más o se dedican a buscar casa sin prisa, hasta que surja algún chollo”, señala un banquero.

El experto añade que las hipotecas puente tenían más sentido cuando, en los años de bonanza, el ritmo de transacciones de compra-venta de inmuebles era muy acelerado. “Entonces, había que adquirir la vivienda a marchas forzadas porque, si esperabas unas semanas, o bien te habían quitado la casa que te gustaba, o bien se había encarecido”, explica.

Otra fuente del sector considera que “el aumento del IVA y la erradicación de la desgravación en la declaración de la renta en la compra de vivienda habitual para las familias con ingresos superiores a los 24.107 euros brutos anuales, que entrará en vigor en 2011, darán un empujón al mercado inmobiliario”.

De acuerdo con la reforma fiscal que el Ejecutivo aprobó a finales de 2009 el IVA que afecta a la vivienda nueva se eleva del 7% al 8%. Esta medida, además, abre la puerta a la subida del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que afecta a los inmuebles de segunda mano, hasta el 8%. Cantabria ha sido la primera comunidad autónoma en anunciar la reforma del IPT.

Claves de los préstamos puente
La mayor parte de las entidades ofrece hipotecas puente, aunque muchas no las comercializan activamente. Mediante este producto, el banco o caja anticipa al cliente el importe para hacer frente a la nueva vivienda. Algunas firmas como BBVA, Santander, Caixa Cataluña o BBK financian hasta el 100% del nuevo inmueble. Las entidades conceden un periodo de carencia de entre 12 y 24 meses en el que no se amortiza principal.

Sólo se pagan intereses o, en ocasiones, ni siquiera éstos. De este modo, la cuota es muy reducida hasta que se logra vender la antigua casa, aunque el coste de financiación es mayor. Generalmente la banca toma como garantía hipotecaria ambas viviendas. Aunque estos productos permiten vender la vieja casa sin prisas, el coste de la operación es más elevado que el de una hipoteca convencional.

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EXPANSION.COM

Jose Manuel Galindo . presidente de  la APCE

Son muchas las batallas que a diario libra el sector inmobiliario, metido de lleno en sangrantes procesos de refinanciación, permutas de activos por deuda o competencia de las entidades financieras. Pero quizá una de las que más cueste superar, también porque afecta al sentir de la opinión pública, es la relativa a los precios. Pero, claro está, primero hay que lucharla.

Desde fuera y dentro nos llegan las voces de muchos expertos que, ajenos a los datos estadísticos y sin comprobar la calidad de la información de las cifras, emiten opiniones agoreras sobre lo que debe y debería ser el ajuste. Es cuanto menos irresponsable hacer creer que habrá bajadas o subidas generalizadas de precios, cuando debería ser conocido que la vivienda es un producto heterogéneo, no susceptible de ser sustituido territorialmente, que debe analizarse en su ámbito local de mercado. En este sentido, la heterogeneidad del producto inmobiliario nos muestra cómo conviven mercados con poca oferta -poco stock- y demanda en aumento en los que ya podrían repuntar los precios, con otros donde existe un equilibrio en el que los precios se sostienen y otros con mayor excedente en los que las bajadas aún pueden persistir. No obstante, los últimos datos han reflejado ya una moderación de la caída media de los precios en el cuarto trimestre de 2009 con respecto al tercero, que desde 2007 han acumulado una caída del 9,26%.

Las cifras globales de precios sirven a economistas y administraciones para consolidar otros datos, pero no son útiles para la toma de decisiones individuales o familiares y pueden llegar a inducir a error. Primero, porque no tiene ninguna lógica económica mantener, por mera cuestión de precio, un stock sin vender que, además, está sujeto a unas cargas financiera pesadas. En segundo, porque carece de lógica empresarial hacerlo en unas circunstancias en las que el servicio de la cantidad adeudada es lo que estrangula a las inmobiliarias y les impide acceder a nuevos créditos para reiniciar su actividad.

Y atendiendo a una tercera lógica, que es la del sentido común, la que explica que hay un límite a la bajada de precios por parte de las inmobiliarias, que no es más que el fijado en el importe máximo de la hipoteca no dispuesta por el promotor, que está en torno al 20%. Así, los precios se han ajustado ya razonablemente, por lo menos en lo que se refiere a las viviendas nuevas. Esta situación, unida a que los tipos de interés están en mínimos y a la actual capacidad de elección del comprador por el stock de vivienda -que este año comenzará a reducirse- hace de éste el momento idóneo para adquirir una vivienda. En la práctica, el que necesita y quiere comprar, lo que debe hacer es elegir la zona y comparar las diferentes ofertas por su precio final y no por el descuento que ofrezcan. Es decir: escoger la mejor relación calidad-precio.

En definitiva, esta barra libre de opiniones contribuye a posponer erróneamente las decisiones de compra de una demanda que, pese a quien pese, comienza levemente a animarse. Aparquemos, pues, las batallas de los precios y dejemos que la demanda hable por sí misma.

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Economia y Empresas. El Mundo

Miguel Hernández, profesor de IE Business School y presidente de ULI Madrid.

Imaginemos que acaban las Navidades y comienzan las rebajas. Después de un periodo de fuerte consumo llega el momento de ser mucho más exigente en la relación calidad/precio. Si vamos los primeros días encontraremos buenos productos a buenos precios, pero según va pasando el tiempo, y se va agotando el stock, sólo van quedando saldos, que, en algunos casos, ni con ajuste de precio, se llegarán a vender. En el mundo inmobiliario español está pasando algo parecido: después de años en los que las viviendas se despachaban y no se vendían, como se reconocía en el sector, ha llegado el momento del ajuste, pero no debemos olvidar que, igual que en las rebajas, los buenos productos irán saliendo del stock antes y con poco ajuste de precio y que los malos podrían no llegar a venderse nunca (en Irlanda se están planteando demoler nuevas promociones que jamás recuperarán el valor de la inversión).

El precio de la vivienda en España está bajando, pero de forma poco homogénea. El problema es que las estadísticas oficiales sólo hablan de medias y la información no está segmentada por tipo de producto, precio o localización, factores intrínsecos a la actividad inmobiliaria. El ajuste no se está produciendo igual en pisos de altas calidades en el centro de grandes ciudades que en apartamentos pequeños en la costa. La ley de la demanda y la oferta (por este orden) se están encargando de regular de forma natural esta situación.

¿Existe un suelo para esta bajada de precios? ¿Cuánto durará el ajuste? La respuesta a estas cuestiones se encuentra en el mundo financiero. Aun sabiendo que no todas las promotoras tienen el mismo nivel de endeudamiento, es una realidad que el agotamiento (o falta de financiación) de la demanda ha forzado a las empresas a bajar los precios, en muchos casos hasta el valor de la deuda hipotecaria con bancos o cajas. A partir de este punto, que es más o menos en el que estamos ahora, y dando por hecho que el promotor ha perdido todo su margen, las entidades financieras tendrían dos alternativas: vender por debajo de financiación y sufrir una pérdida, o ejecutar el préstamo e incorporar el activo a su balance (en este caso el Banco de España las da un plazo para vender el activo mientras lo van aprovisionando proporcionalmente en el tiempo). Todavía no conozco ningún caso del primer supuesto, y eso que en estos momentos las subastas judiciales están quedando desiertas el 80-90% de las veces. Si el Banco de España fuese acortando el periodo para tener los inmuebles en balance las entidades se podrían ver forzadas a vender por debajo de hipoteca, reconociéndose una minusvalía. El precio de la vivienda bajaría, pero la salud del sistema financiero se vería muy perjudicada, especialmente en estos momentos.

Parecería razonable una solución mixta: que el Banco de España flexibilice las provisiones por activos adjudicados adecuándolas a la situación económica coyuntural, pero que a la vez las entidades bancarias asuman ciertas pérdidas después de varios años de grandes beneficios. De este modo se daría salida antes al gran stock existente a menor precio y evitaríamos una larga digestión japonesa.

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Economia y Empresas. EL MUNDO