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· Se necesita un 25% menos de dinero que hace un año para pagar la misma casa
· Lo que más valora el banco en el comprador es el compromiso inicial

La caída del precio de la vivienda ha favorecido el aumento en el número de hipotecas concedidas por parte de las entidades bancarias, ya que ahora una familia necesita un 25% menos de dinero que hace un año para pagar la misma casa, según el Observatorio de la Financiación Familiar de la Agencia Negociadora de Productos Bancarios.
El estudio señala que la desaparición de la desgravación fiscal por adquisición de vivienda habitual ha acelerado la caída del precio de los inmuebles y que las entidades financieras buscan operaciones hipotecarias para tal situación, dado que ahora una familia pagará al mes una cuarta parte menos de lo que hacía hace un año por la adquisición del mismo inmueble.

Si los inmuebles valen menos, resultan factibles operaciones que hace unos meses no lo eran.

También indica que lo que más valoran de los compradores las entidades financieras es el compromiso inicial, puesto que sólo prestan un máximo del 80% de la tasación o del valor de compra. No obstante, se fijan además en el hecho de que los inmuebles valgan menos, pues de esta manera resultan factibles operaciones que hace unos meses no lo eran.
Por ello, la Agencia Negociadora destaca que quien desee comprar ahora una vivienda tendrá más posibilidades donde elegir aunque necesitará un alto grado de conocimiento de la oferta financiera para obtener la financiación pertinente.

Fuente: elmundo.es vivienda

Jesús Gil Marín, consejero delegado de Gilmar, agencia inmobiliaria especializada en la intermediación de vivienda de alto standing, analiza en una entrevista con idealista news la situación del sector. En su opinión, si el proceso de vender una vivienda (elección de precio, papeleo, etc.) está bien hecho, una vivienda debería ser vendida en tres o cuatro meses. No obstante, el experto reconoce que muchos propietarios no han asumido aún la caída de los precios.

Jesús Gil Marín a la puerta de las oficinas de Gilmar en La Moraleja

Pregunta: ¿Qué opina Gilmar de la situación actual del sector? ¿Ha notado algún cambio en los últimos 12 meses?
Respuesta: En general, con todos los riesgos que tiene generalizar, es un sector sensiblemente afectado por la situación económica y laboral. Antes era una locomotora del país y ahora está en un momento más delicado. Eso no significa que no siga siendo un refugio para el dinero bastante seguro o por lo menos bastante más seguro que otras alternativas. Va a seguir funcionando y evolucionando, pero no es la euforia de hace unos años.
P: Y el sector del alto standing en particular ¿cómo ha afectado?
R: Igual que al resto. La tónica es la misma: tienden a ajustarse más los precios. Pero se distorsiona un poco más porque a quien en teoría menos le afecta la situación es a las clases más privilegiadas, aunque a quien le afecta, le afecta mucho.
P: En el sector la demanda está retraída ¿quién busca actualmente una vivienda de alto standing? ¿Y quién lo hacía antes y ha dejado de buscarla?
R: Aquí hay una demanda que nunca se va a ver afectada. Por un lado el inversor como family office o fondos que se plantean la vivienda como un valor seguro que se puede tocar, alquilar o ceder al contrario de la bolsa, que si tienes problemas en tus inversiones tienes pocas salidas. El sector inmobiliario es una inversión bastante consolidada.
P: ¿Cómo ha variado la oferta de viviendas de alto nivel recientemente?
R: La gente necesita y es consciente que es necesario tratar con profesionales. Hasta hace poco cualquiera vendía una vivienda, seguramente porque te la compraban y no tenías que venderla tú. Comercializar una vivienda por particulares o promotoras no suponía muchos esfuerzos. Antes de abrir la boca ya tenías el 100% de financiación o más de la vivienda y comprabas hasta el coche. Ahora esos ratios han variado de forma muy severa. La entidad bancaria tiene que confirmar que el 30 ó 40% del dinero lo pone el comprador.

P: ¿Cómo ayuda Internet a una agencia de viviendas de alto nivel?
R: Ha cambiado absolutamente la forma de trabajar. idealista.com fue un negocio que acertó de llenó y en el momento que lo debía hacer. Yo me quejé de que el trato a profesionales debería haber sido de otra forma pero entiendo su política. En Gilmar la prensa suponía hasta no hace muchos años el 95% de las referencias que teníamos y ahora no llega al 7% mientras que Internet representa el 70%.
P: ¿Y el resto de contactos?
R: La mayoría de nuestra cartera de clientes y contactos la cuidamos mucho porque son nuestro principal patrimonio. Llevamos 27 años en el mercado y nos encanta ser recomendables para nuestros clientes. Trabajamos mucho la fidelidad y a veces sacamos una promoción y no hace falta publicitarla. Nuestros clientes son más que clientes, son como amigos porque tenemos muchos eventos con ellos. Si van a hacer una operación no sólo les ayudamos con la transacción, sino que lo hacemos con la mudanza, la hipoteca, la reforma, la decoración… gilmar se encarga de todos esos problemas.
P: Suena un poco a convertirse en la antigua figura del director de banco, esa persona de confianza de la familia…
R: Es que antes comprar era muy sencillo y ahora desde el punto de vista jurídico empiezan a surgir problemas. Hay que cerciorarse de que no hay problemas registrales ni cargas, que se nos había olvidado y vuelve a aparecer porque hay bancos embargando. Comprar un inmueble requiere una asesoría cada vez más profesional.
P: ¿Cuál es el proceso cuando alguien llega y dice que quiere vender su casa?
R: Lo primero es ver si el producto está en condiciones para que no de problemas al comprador. Comprobaciones fiscales, registrales, jurídicos, etc… Tras esto hay que establecer un valor de mercado para esa propiedad. El comprador y nosotros con nuestros testigos de venta de la zona llegamos a un precio que entendemos que es al que se puede vender con éxito. Hay muchos propietarios que no han asumido la caída.
P: Ese proceso será más duro que antes…
R: Hay gente que lo ve rápido y otras que les cuesta más. Sin embargo, en España hay muchas formas de ver valores: ayuntamientos, comunidad autónoma, sociedades de tasación, hacienda… el valor no está unificado. Además, después de todo eso está su majestad el mercado, que es verdaderamente el que manda.
P: Hay gente que le da apuro hablar de dinero o hacer una oferta agresiva. ¿Cómo son ahora los procesos de ventas? ¿Cómo se afrontan las negociaciones?
R: Esto me recuerda a cuando éramos jóvenes y había que sacar a una chica a bailar en la discoteca. El que lo hace rápido y bien, la consigue y el que dudaba se queda sin bailar. Hay gente que busca conocer las peculiaridades del mercado en este momento y asume los precios y la forma de comercializarlo. Pero hay otras que no. también hay algunas que se lo pueden permitir estar al margen de las reglas del juego por su situación personal.

Jesús Gil Marín y Daniel Montero en un momento de la entrevista.

P: ¿cuánto se tarda en vender una casa de lujo?
R: Más de tres o cuatro meses no debería tardarse en vender una casa si está bien hecho el proceso previo. Nosotros mantenemos un contacto permanente con la propiedad de la vivienda. Le explicamos cómo va la venta e intercambiamos impresiones cómo está el mercado cerca de su vivienda. Nosotros hacemos todos los días operaciones.
p ¿Hay demanda de vivienda a alto nivel de alquiler? ¿Qué representa para vosotros?
P: No tanto como negocio, sino como fidelización. Casi todas las personas que nos compran tienen familiares o amigos de su entorno que necesitan alquilar. Para nosotros además de un negocio es un servicio y estamos muy orgullosos de la calidad y cantidad de operaciones que hace el equipo.
p: Gilmar lleva más de 25 años en el mercado. ¿Qué diferencias ve con la crisis de hace 20 años y la actual?
R: Yo creo que básicamente es el aspecto financiero. Los bancos entonces tenían dinero y yo creo que hoy tienen dificultades para prestarlo. Además, se ven en la obligación de asumir muchos activos que tiene consecuencias negativas para sus cuentas, como provisiones y gastos, y además no es su negocio. Las viviendas que se quedan no son prime, sino que hay mucha segunda vivienda, plazas de garajes o en zonas deprimidas.

P: ¿Y cómo actuasteis en aquel entonces y ahora?
R: Con el convencimiento y la fe que este es un negocio que supera las crisis. Lejos de pensar en debilitarnos hemos hecho una apuesta firme por creer que este mercado es el que va a seguir dando de comer a nuestros hijos y a los hijos de otras personas.
P: Y, ¿a nivel más práctico?
R: La primera medida es que no hemos despido a nadie. Lejos de despedir hemos contratado y lejos de cerrar hemos abierto más oficinas. También hemos incrementado la inversión publicitaria. Pensamos que el negocio permanece en el tiempo.
P: Vivienda + costa del sol parece actualmente un cóctel explosivo. ¿Cómo ha sentido la crisis la vivienda de lujo en las zonas costeras?
R: No se comportan igual todas las costas de España. El diagnóstico es el mismo que para Madrid, pero más agudizado. Los bancos perciben más riesgo y las viviendas están más sobrevaloradas. Es difícil conseguir clientes porque la gente trata de mantener su situación y quitarse riesgos, por lo que no parece el momento adecuado para que la gente diga voy a comprarme una casa en la playa.
P: Y cómo empresa, ¿cómo se gestiona?
R: Hay gestiones diferentes. La primera vivienda siempre va a tener una demanda permanente por razones familiares, divorcios, querer vivir en un barrio… y la segunda vivienda se guía más por impulsos. Cuando hay una época boyante y de alegría se suele comprar más, pero con las vacas flacas se vive de otra manera.
P: Para la demanda extranjera, ¿cómo afecta al sector inmobiliario español todas las noticias que llegan a y desde el exterior sobre corrupción y construcciones ilegales en la costa del sol?
R: Yo creo que eso no afecta en exceso. Daña mucho la imagen porque no es bueno que se esté vendiendo que España no respeta la legalidad, pero tampoco es tan exagerado las ilegalidades urbanísticas. Pasa en otros países, pero nosotros por razones de clima y turismo tenemos más riesgo que otros países porque nos llega más gente. Nórdicos, alemanes e ingleses, pero ahora no hay un país que puje con decisión porque todos tenemos los mismos problemas. Hasta que no se consuma el exceso de edificación nueva no debería haber ganas de construir.
p: Siempre quedará el sol…
R: Es que el sol es nuestro tesoro. Siempre surgen alternativas a España (Grecia, Marruecos), pero tenemos un privilegio que nos ha dado la naturaleza que por muy torpes que seamos y por muy mal que se hagan las cosas siempre vamos a ser un referente para el turismo.
P: ¿Cuáles son las cifras de gilmar? ¿Qué ventas tiene? ¿Cuántos empleados y oficinas? ¿Qué cartera de producto anuncian?
R: En la cartera de Gilmar estaremos en torno a los 8.000 productos. Somos más conocidos por la mediación de segunda mano pero también tenemos departamentos de alquileres, locales comerciales, suelo, edificios, internacional… oficinas tenemos 17 y entre empleados y colaboradores estaremos en torno a 200 personas.
P: Las comisiones siempre son un caballo de batalla en las agencias. ¿Cómo se han comportado durante la crisis?
R: Yo creo que somos los más caros, cobramos el 5% sobre el precio de la transacción. Es innegociable, porque hasta a mi familia le cobro esa comisión y tampoco se baja porque sea una venta de más o menos dinero. Pero lo que yo siempre digo es que somos los más baratos porque tenemos una red de 200 personas y acuerdos con los 10 portales inmobiliarios más importantes y con prensa especializada,  4.000 carteles por Madrid y una red de colaboradores espectacular. Tenemos una base de datos que facilita la venta y llegamos a mucha más gente que puedan llegar otros. ¿Un 5% es caro o barato? pues si te vende la casa y consigue el objetivo que buscas es más barato que una persona que te cobre un 1% pero no te venda la casa nunca.

Entrevista realizada por Daniel Montero. Idealista news

• Una hipoteca de 150.000 euros, a 20 años, se encarecerá 11,07 euros al mes
• Mantendrá en lo que resta de año una moderada tendencia al alza

Los hipotecados que renuevan sus hipotecas con el Euribor de septiembre como referencia apenas verán variaciones en sus pagos mensuales. El indicador que fija las cuotas de la mayoría de los créditos hipotecarios ha cerrado el mes septiembre en el 1,420%, apenas 0,16 puntos por encima de lo que el indicador marcaba hace un año (1,261%) y, por debajo -una milésima- de la tasa de agosto, lo que paraliza la subida de las hipotecas.

Así, según estos datos provisionales, que el Banco de España confirmará en los próximos días, las hipotecas contratadas hace un año por un importe medio de 150.000 euros y un plazo de amortización de 25 años que se revisen en octubre -que utilizan el dato de septiembre- verán crecer sus cuotas mensuales en 11,07 euros, que serán 132,84 euros al año.

En su cotización diaria, el Euribor se ha visto afectado por la rebaja de la calificación de la deuda española por parte de Moody’s y ha subido casi una centésima hasta el 1,433%.

Agosto marcó el cambio

En agosto pasado, el indicador hipotecario marcó un cambio de rumbo, al superar la cotización marcada un año antes y romper una racha de 22 meses de revisiones hipotecarias seguidas a la baja.

Según los analistas, el Euribor mantendrá en lo que resta de año una moderada tendencia al alza, que lo situará en torno al 1,50%, con lo que los incrementos de las cuotas hipotecarias no superarán en ningún caso los 20 euros mensuales.

Fuente: Elmundo.es

La constante bajada de precios está provocando un aumento de las ventas y más interés en el sector · Los expertos aseguran que el valor de los inmuebles ya no caerá más.

El temido efecto de la subida del IVA no ha tenido finalmente consecuencias negativas para el sector inmobiliario, el que más temía el incremento del gravamen debido a la crisis que está atravesando. A juzgar por los datos de las estadísticas y por la experiencia de los que se dedican a este mercado, el verano ha sido un auténtico revulsivo para la vivienda, pues desde entonces se ha notado un aumento considerable del número de transacciones. La clave está en la bajada de los precios, ya que todos los expertos apuntan a que se ha tocado fondo y el nivel de las casas está ya en el mínimo al que puede llegar. Esto, junto a los beneficios que desde Hacienda se programan para desgravar a los compradores ha provocado que se despierte el interés por el mundo inmobiliario, retomando de nuevo su posición como inversión segura.

Los últimos datos relativos al sector los publicó hace unos días el Ministerio de Vivienda y hacían referencia al precio del suelo, que ha caído hasta su nivel más bajo desde 2004. El metro cuadrado se paga ahora en la capita a 107 euros, mientras que en ejercicios como 2008 llegó a estar valorado en 633 euros. Esto es muy significativo pues el precio del suelo supone entre el 40 y el 60% del precio final de la vivienda, lo que da una idea de la bajada que se está produciendo. Y la estadísticas así lo corroboran. El departamento que dirige Beatriz Corredor también ofreció recientemente un informe en el que se apuntaba que el precio de la vivienda nueva había caído un 20,6% durante el segundo trimestre de este año. Así, entre mayo y junio el metro cuadrado ha tenido un valor de 2.113 euros frente a los 2.661 euros que costaba durante el mismo periodo de 2009. Esto significa que actualmente adquirir un piso medio de 100 metros cuadrados suponen un desembolso de 213.300 euros, un cifra notablemente inferior a los 266.100 euros que costaba hace tan sólo un año.

Con este panorama, son muchos los que están destinando sus ahorros o dinero acumulado a plazo fijo para adquirir un piso. Durante el segundo trimestre del año se produjeron 636 transacciones, lo que representa un aumento del 63% respecto al primer trimestre del año, según datos oficiales del Ministerio. Y las estadísticas se reflejan en la calle. Celia Muñoz, de la inmobiliaria Viñuela, asegura que la venta de inmuebles de precio reducido como 120.000 euros son los que más se están vendiendo ya que “los compradores saben que son fáciles de alquilar, y los adquieren como una inversión”. Cada vez es más frecuente este perfil de cliente que responde al de un matrimonio que, tras años ahorrando, se dispone a comprar una segunda vivienda para destinarla al arrendamiento. Es el caso de Antonio Jiménez, que precisamente está buscando un piso estos días en la inmobiliaria Viñuela para comprar. “Tenemos un dinero ahorrado y hemos pensado invertir en una vivienda, ahora que tanto han bajado los precios”. Su idea, junto a la de su mujer, es la de hacerse con un piso pequeño en la zona de Ciudad Jardín “para alquilarlo a estudiantes”. Cada vez son más los cordobeses que vuelven a confiar en el sector inmobiliario como una forma de inversión o de generar riqueza. Esto ha provocado el resurgir del ladrillo que comenzó hace unos meses tirando empujado también por la caída de los precios.

Además de los inmuebles pequeños, los cordobeses también se decantan por los pisos medios de tres dormitorios y un baño, cuyo precio oscila “entre 150.000 y 180.000 euros”, según afirma Muñoz. En este sentido, la gestora inmobiliaria aseguró que los precios “han bajado hasta un 25%” lo que está animando mucho el mercado. De hecho, la sensación que se tiene en el sector es que ya se ha tocado fondo en este aspecto y las tarifas prácticamente ya no se van a mover “salvo casos excepcionales de personas a las que les urja mucho vender una casa”, apunta Muñoz.

José Miguel Márquez dirige la Inmobiliaria Uno y además es el delegado de la Asociación Empresarial de Gestión Inmobiliaria (Aegi). Con muchos años de experiencia, asegura que en los últimos meses se están mejorando los datos. “La gente se ha cansado de ver bajar los precios y, consciente de que ya no van a bajar más está empezando a comprar”. Y se trata de una opción acertada pues, en su opinión, “el nivel del valor de la vivienda es para comprar ya”. De hecho, una vivienda estándar de unos 100 metros cuadrados con dos o tres dormitorios se puede encontrar ya por 120.000 euros. El mismo inmueble, si se opta por la zona Centro u otros barrios más caros como Arroyo del Moro o El Tablero, la cifra estaría entre 150.000 o 200.000 euros. Este tendencia está provocando “que se vuelven a tener las fincas como un bien inversor” frente a otros mercados más volátiles como la Bolsa.

“La vivienda siempre ha estado en el punto de mira de los inversores y, aunque cayó con la crisis, ahora se está volviendo a ver ese interés”, apunta Márquez.

En este apartado también entra en juego el sentido de la propiedad tan arraigado que se da en la provincia cordobesa por lo que, además de adquirir un inmueble para alquilar, son muchos los que se hacen con uno “para sus hijos, nietos o segunda residencia”, añade. Entre estos casos se encuentra el de Elena Rodríguez, una funcionaria que se ha decidido a comprar un piso en el Centro “para mi hija, que viene este año a Córdoba a estudiar”. La familia vive en Montoro y han pensado en comprar un piso para que la hija pueda cursar sus estudios de Veterinaria “sin tener que alquilar nada”. Además, la idea es que busque alguna compañera, por lo que “los gastos serán menos”.

Desde la inmobiliaria Alfonso XIII también reconocen un mayor movimiento en el mercado donde se ha retomado la tendencia de recurrir a la vivienda a modo de inversión. Maribel Blázquez, una de las empleadas de la inmobiliaria asegura que la mayoría de las ventas se dan en la segunda mano, donde los precios se han ajustado mucho más durante los dos últimos años en los que se ha desinflado la burbuja inmobiliaria en la provincia. “La gente pregunta por pisos dedos o tres dormitorios y esperan encontrar chollos”, asegura Blázquez. Este juego de la bajada de precios también está provocando especulación por parte de algunos futuros compradores, según apuntan desde algunas inmobiliarias.

Autor: Anabel Calero

Fuente : El Día de Córdoba

El Ministerio de Vivienda subraya que las transacciones inmobiliarias han crecido más del 30% en el primer semestre en seis de los principales municipios de la provincia · Expertos confirman la tendencia alcista.

El sector inmobiliario está recuperando poco a poco el pulso y Rincón de la Victoria, Marbella y Nerja están siendo los municipios en los que se está apreciando un mayor movimiento en la venta de pisos. Según los datos oficiales del Ministerio de Vivienda, en el primer semestre del presente año se comercializaron 528 inmuebles en Rincón, lo que supuso un aumento del 128,5% respecto al mismo periodo del año anterior. En Marbella el crecimiento en los seis primeros meses de 2010 ha sido del 42,4% y en Nerja del 38,9%. Además, según los registros del Ministerio, hay otros tres municipios (Málaga capital, Estepona y Fuengirola) en los que las ventas se han incrementado en algo más de un 30%. En conjunto, la comercialización de inmuebles ha crecido un 15,4% entre enero y junio en la provincia. En el polo opuesto, se han apreciado descensos de operaciones en Antequera, Mijas, Ronda y Torrox.

La mayoría de expertos consultados por este diario apuntan que el fuerte incremento de ventas entre enero y junio se justifica en el hecho de que 2009 fue bastante negativo, un año negro para el sector. Los datos oficiales así lo confirman pues apenas se vendieron 10.530 inmuebles en los seis primeros meses del año pasado, la mitad, por ejemplo, que en 2007.

No obstante, hay también otros motivos. Juan López, empleado de la inmobiliaria Remax Marbella centro, destaca que “se están incrementando las ventas porque los precios han bajado y se pueden encontrar propiedades muy atractivas”. López subraya que el coste de la vivienda está disminuyendo entre un 15 y un 20% de media “aunque la verdad es que el comprador es ahora el que tiene la sartén por el mango y el que pone al final el precio”. Este experto explica que, al menos en su inmobiliaria, el 90% de los compradores son extranjeros que están buscando una segunda residencia y asegura que el sector “se tiene que reactivar sí o sí porque ya no podíamos bajar más”.

Joaquín Castillo, trabajador en la inmobiliaria Realengo, en Rincón de la Victoria, señala que en el primer semestre del año “ha habido un repunte en las ventas por la subida del IVA en julio” aunque recuerda que el 2009 fue “nefasto”. Castillo explica que Rincón de la Victoria ha pasado de ser un municipio de segunda residencia para miles de malagueños y personas de otras provincias a convertirse en una ciudad dormitorio de Málaga, por lo que gran parte de la demanda es de vivienda de primera residencia. Castillo hace hincapié en que los inversores han desaparecido del mercado inmobiliario de Rincón “a no ser que encuentren súper gangas”.

José Antonio Pérez, subdirector del Instituto de Práctica Empresarial (IPE), apunta que está habiendo una reactivación de las ventas no sólo por la influencia del IVA o la eliminación de las deducciones fiscales a partir de 24.000 euros el próximo año, sino porque “la tendencia es positiva”. Pérez asegura que hay stock cero en aquellas viviendas de primera residencia en Málaga capital que están a un precio razonable y en buenas condiciones financieras por lo que “si hay suelo a buen precio, los promotores están dispuestos a invertir en proyectos de ese perfil”. En cualquier caso, el subdirector del IPE, especializado en materia inmobiliaria, señala que la clave será “reinventar los productos existentes” y avala el fuerte impulso de Marbella porque “fue la primera en entrar en crisis y será la primera en salir”.

Autor:  Ángel Recio

Fuente: Malaga Hoy